Někdy začátkem května jsem měl rozepsaný článek o GLPI. Chtěl jsem koupit menší pozici, ale váhal jsem, protože jsem měl pocit, že bych měl místo toho navýšit svou pozici ve VICI, což jsem na konci května také udělal. VICI se mi hodně líbí a vlastním ji. Ale GLPI je skvělý způsob, jak získat regionální expozici.
V tom článku bylo následující (zkrácená verze):
Společnost Gaming and Leisure Properties je zajímavou koupí pro dlouhodobé investory s dividendovým výnosem blížícím se 7 % a potenciálem dvouciferného růstu. Nedávné výsledky společnosti GLPI ukázaly silný růst příjmů a zdravý poměr zadluženosti, což jí dává finanční flexibilitu, aby se mohla pohybovat v prostředí vyšších úrokových sazeb po delší dobu.
Silná rozvaha společnosti a dividendové krytí dále podporují její růstový potenciál. Ačkoli je současný výplatní poměr mírně nad cílovou hodnotou vedení ve výši 80 %, dividenda společnosti GLPI je dobře kryta AFFO.
Jednomu z nájemců, společnosti Bally’s, byl agenturou S&P stanoven negativní výhled a snížen rating. To by mohlo mít na společnost dopad do budoucna. Současné příležitosti v sektoru REITs se podle mého názoru ve střednědobém horizontu chýlí ke konci. Ačkoli se hovoří o tom, že úrokové sazby zůstanou vyšší delší dobu, stále předpokládám, že k prvnímu snížení dojde někdy v letošním roce.
Kdy přesně, to nedokážu předpovědět, ale pokud se tak stane, myslím, že ceny akcií REITs zaznamenají pěkný růst. Jedním z nich je Gaming and Leisure Properties, vysoce kvalitní REIT, který vlastní regionální kasina po celých Spojených státech. A v tomto článku se zabývám nedávnými výsledky společnosti, jejími fundamenty a důvody, proč by se investoři mohli dočkat růstu, až někdy v blízké budoucnosti klesnou úrokové sazby.
Stručný přehled
Pro ty, kteří neznají Gaming and Leisure Properties, je to REIT, který investuje především do regionálních kasin po celých Spojených státech. Na rozdíl od oblíbené společnosti VICI Properties (VICI), která investuje do ikonických kasin na Las Vegas Strip, jako jsou Mandalay Bay, The Venetian a Caesar’s Palace, se GLPI zaměřuje na nemovitosti ve státech jako Mississippi, Louisiana a Illinois. REIT měl 62 nemovitostí v 19 státech, přičemž 88 % jejich nájemného pocházelo od společností jako PENN Entertainment (PENN), Boyd Gaming Corporation (BYD), Caesars Entertainment (CZR) a Bally’s (BALY).
Výhled na rok 2024
Vedení společnosti GLPI vydalo skromný výhled AFFO ve výši 3,71-3,74 USD, což je o 0,01 USD méně než v minulém čtvrtletí. To je také nižší než 3,73 USD FFO přivedených na rok 2023, ale o něco vyšší než 3,69 USD AFFO.
Přestože investoři mohou být současným výhledem zklamáni, očekávám, že management posune cílovou pásku, zejména pokud někdy koncem roku dojde k poklesu úrokových sazeb.
Navíc výhled nezahrnuje ani dopad budoucích akvizic. A pokud bude současné makroprostředí v blízkém až střednědobém horizontu příznivější, předpokládám, že se vedení GLPI poohlédne po akrečních akvizicích.
Rozvaha
Jedním ze základních faktorů, které společnosti umožňují vyčkávat na takové investice, je její silná rozvaha. V uplynulém roce společnost usilovně pracovala na snížení zadluženosti své rozvahy, která se snížila z 6,3x za posledních 6 let a z více než 5x za poslední 3 roky.
Na konci čtvrtletí se pohybovala v polovině čtyřnásobku a její dluhový profil byl také rozložený s dobře rozloženými splatnostmi v celém období. Pro srovnání, srovnatelná společnost VICI Properties měla na konci posledního čtvrtletí pákový poměr 5,5x.
REIT měl dluh ve výši 850 milionů USD splatný v příštím roce, ale měl k dispozici značnou likviditu v revolveru. Kromě toho investovala do šestiměsíčních pokladničních poukázek s váženou průměrnou sazbou 5,32 %, které jsou splatné v srpnu letošního roku. Kromě dostupné likvidity to také posiluje jejich finanční pozici. A vedení společnosti očekává, že hotovost z nich použije na splacení dluhopisu ve výši 400 milionů USD, který je splatný v září tohoto roku.
Dividendové krytí
Se čtvrtletní dividendou ve výši 0,76 USD činí roční dividenda společnosti Gaming and Leisure Properties v současnosti 3,04 USD. Při použití středního bodu jejich výhledu AFFO to dává výplatní poměr AFFO ve výši zhruba 82 %. To je o něco více než cílový poměr vedení ve výši 80 %, ale není to nic, čím by se investoři měli zabývat.
Obvykle se mi líbí, když se výplatní poměr pohybuje kolem 70 %, protože tak má společnost více hotovosti, kterou může reinvestovat zpět do svého dalšího růstu. Společnosti jako Agree Realty (ADC) a NNN REIT (NNN) se těší nižším poměrům a obě měly výplatní poměry 73 %, resp. 68,4 %. To je také vyšší než výplatní poměr VICI ve výši 74,25 % při použití jejich středního bodu výhledu AFFO ve výši 2,235 USD, ale dividenda je pravděpodobně zajištěna.
Rizika teze
Kromě vyšších dlouhodobých úrokových sazeb, které ztěžují investování s akrečními spready, pokračují také tlaky na snižování úrokových sazeb nájemců portfolia. V průběhu čtvrtletí byl jednomu z nájemců, společnosti Bally’s, agenturou S&P stanoven negativní výhled a snížen rating.
U mnoha nájemců se s vyššími úrokovými sazbami zvýšily náklady na jejich dluhy, což mělo negativní dopad na jejich finanční výsledky. To následně ovlivňuje jejich schopnost platit nájemné a mohlo by je to ovlivnit i do budoucna; investoři by to měli bedlivě sledovat.
Krytí nájemného nájemci však zůstalo silné, přičemž jejich nejnižší úroveň nájemného (krytí) byla 1,98x. Pokud však sazby zůstanou vyšší, jak mnozí očekávají, mohlo by to mít vliv na GLPI v následujících čtvrtletích.
Valuace
Při ceně zhruba 43 dolarů za akcii v době psaní tohoto článku nabízí REIT investorům silný růst s průměrnou cílovou cenou zhruba 53 dolarů za akcii. To představuje téměř 22% nárůst. Investoři navíc dostávají příjemný dividendový výnos ve výši zhruba 7 %, zatímco čekají na nižší úrokové sazby a další potenciální katalyzátory.
S forwardovým poměrem P/AFFO méně než 12x, což je v současnosti pod mediánem sektoru 14,42x; myslím, že GLPI je vhodné koupit. To je také nižší než 12,67x u VICI. I kdyby se akcie obchodovaly poblíž 50 USD, kde se obchodovaly zhruba před rokem, znamenalo by to poměr P/AFFO zhruba 13,5x. Myslím si, že to je minimální ocenění pro REIT kalibru GLPI, a vidím, že akcie se budou pohybovat směrem nahoru, až sazby klesnou.
Závěr
Gaming and Leisure Properties je vysoce kvalitní REIT, který při forwardové hodnotě P/AFFO nižší než 12x představuje pro investory přesvědčivou příležitost k potenciálnímu růstu. Společnost navíc prokázala odolnost během současného makroprostředí a silný růst výnosů z pronájmu díky svým delším nájemním smlouvám a vyšším eskalátorům nájemného.
Rozvaha společnosti jí navíc poskytuje finanční flexibilitu, která jí umožní čelit dalším nepříznivým faktorům, pokud by úrokové sazby zůstaly delší dobu vyšší. Vzhledem k vysoce kvalitnímu obchodnímu modelu a silným základním ukazatelům uvažuji o koupi akcií společnosti .
Rozhodl jsem se článek nepublikovat a nákup jsem neudělal. Důvodů bylo víc. Ten hlavní byl, že společnost nesplňovala moje kritéria na kvalitu ratingu (má BB+), a v tu dobu byly k mání společnosti s ratingem A se stejně dobrými valuacemi. Postupně jsem nakoupil pozice v PLD, PSA a EXR.
Minulý týden jsem procházel portfolio a kontroloval valuace (dělám to každý měsíc/kvartál). EXR a PSA už jsou nadhodnocené, zejména PSA. Šáhl jsem tedy do šuplíku, vytáhl své poznámky a prošel pár tipů, co jsem měl na WL.
Máme nové makro, jsme po snížení sazeb, mnohé se změnilo. V krátkosti, u GLPI se událo spoustu pozitivních změn, vyřešila se situace okolo Bally’s, společnost udělala nové akreční nákupy…
Máte zájem o detailnější informace o změnách k lepšímu? Koukněte na webové stránky GLPI nebo se přidejte k nám na Discord. Pokud chcete více podrobností, pořiďte si členství.
Porovnání valuace VICI a GLPI
Mediánem sektoru je 14,42x, jsem přesvědčený, že GLPI je natolik kvalitní, že by mohl v blízké budoucnosti mediánu nejenom dosáhnout, ale i ho lehce překonat do oblasti 15x. Společnost pokrývá 23 analytiků a více než 60 % z nich má hodnocení buy nebo outperform, s průměrnou krátkodobou cílovou cenou 54,74 USD.
Podle koncensu FastGraphs valuace 15x znamená cenu těsně pod 61USD. To při aktuálním dividendovém výnosu lehce nad 6 % a krytí na úrovni 79,68 % (již je splněn cíl na rok 2024). Payout ratio se zlepšuje a bude s rostoucím AFFO dále zlepšovat. Tedy předpokládám, že pětiletá míra růstu dividend z dnešních průměrných 2,43 % má prostor k růstu.
Výsledek je takový, že jsem prodal svojí pozici v PSA se ziskem 33 % za čtyři měsíce ( informoval jsem o tom 25.09.2024 na našem Discordu) a za celou částku nakoupil pozici v GLPI. GLPI nejsou jen regionální kasina, je i Leisure, to znamená volný čas nebo rekreaci. Je to čas, kdy člověk není v práci ani nevykonává povinné činnosti, a může se věnovat odpočinku, zábavě nebo aktivitám, které ho baví.
Toto zaměření a expozice si my směrem k budoucnosti zamlouvá více, než sektor self-storage, tím spíš, že self-storage má dost prémiové průměrné ocenění.
Jakékoliv analýzy, novinky, cenové odhady, vstupy, cenová rozhraní nebo jiné informace sdílené v tomto článku jsou poskytovány jako obecný komentář sdílený prostřednictvím těchto webových stránek a sociálních sítí. Nedají se považovat za investiční poradenství nebo investiční výzkum. Článek má pouze edukativní účely.
