Mým oblíbeným sektorem REITs je net leas, společnosti jako O, ADC. Dalším oblíbeným sektorem jsou bytové REITy.
ESS – západní pobřeží
Očekává se, že trh s bydlením v Kalifornii zůstane silný a Essex Property Trust z toho bude pravděpodobně těžit. Západní pobřeží, včetně Kalifornie, by mohlo překonat ostatní regiony díky nízké nabídce bytů a potenciálu růstu pracovních míst v technologickém průmysl.
Proč by západní pobřeží mohlo dosáhnout lepších výsledků?
V loňském roce jsme vlastně viděli podobnou dynamiku mezi Sunbeltem a východním pobřežím. Sunbelt měl v roce 2022 zdaleka nejvyšší růst nájemného v zemi, zatímco východní pobřeží nezaznamenalo téměř žádný růst. Letos se však východní pobřeží, a zejména oblast New Yorku, vrátilo na scénu a růst v Sunbeltu výrazně překonalo. Mám důvod se domnívat, že západní pobřeží by mohlo být další na řadě.
Jedním z hlavních důvodů je, že nabídka nových prostor zůstává extrémně nízká. Zatímco v Sunbeltu se celková nabídka zvyšuje o 3-4 % ročně, stavební aktivita na západním pobřeží zůstává velmi utlumená a v roce 2023 se očekává dokončení pouze 0,5 % celkové nabídky a dále mezi 0,5-0,7 % (jak je patrné z již vydaných stavebních povolení, která jsou skvělým ukazatelem budoucí nabídky).
Ocenění
ESS dlouhodobě vyplácí a zvyšuje dividendu, což z ní činí dividendového aristokrata. Díky nízkému výplatnímu poměru a rostoucímu FFO je budoucí zvyšování dividendy velmi pravděpodobné.
Kromě 4% dividendy očekávám další růst při poklesu dlouhodobých výnosů. Ve svém základním scénáři předpokládám, že FFO poroste o 3-4 % ročně až do roku 2026, což je víceméně v souladu s konsensem.
ESS se v současnosti obchoduje s implikovanou kapitalizací 120 bazických bodů nad výnosem desetiletých státních dluhopisů. Můj základní scénář předpokládá mírně konzervativnější rozpětí 150 bazických bodů, které se zdá být přiměřené aktivům ESS, a pokles dlouhodobých výnosů na 3,5 %. Tyto předpoklady přinášejí potenciální zhodnocení ve výši 23 %, realizované v průběhu dvou let.
MAA, CPT – Sunbelt (sluneční pás)
CPT a MAA mají mnoho společných rysů, ale jsou mezi nimi i rozdíly. Vysvětlím, kterému dávám přednost a proč. Před covidem byla pobřežní města po desetiletí lídry v růstu pracovních míst a ekonomické dynamice. Mnozí z nejchytřejších, nejtalentovanějších a nejambicióznějších lidí se stěhovali do těchto velkých měst a bydleli v bytech vlastněných společnostmi jako AVB nebo Equity Residential (EQR), aby mohli pět dní v týdnu (nebo více) pracovat v kanceláři.
Mezitím v průběhu roku 2010 rychle rostl počet obyvatel a pracovních míst v mnoha státech slunečního pásu, jako je Texas, Florida, Georgia, Severní Karolína a Arizona, ale zdaleka ne tak rychle, aby v dohledné době vytlačily dominanci pobřežních měst. Covid to změnil a vyvolal masivní přesun obyvatelstva po celé USA, především z hustě obydlených pobřežních měst s vysokými náklady do oblastí Sunbeltu s nižšími náklady.
Srovnání portfolia bytů
CPT i MAA selektivně umístily svá portfolia na rychle rostoucí trhy, převážně v oblasti Sunbelt. Obě mají zdravý mix nemovitostí třídy A a B a městských a příměstských nemovitostí.
Obě společnosti mají také aktivní vlastní developerské oddělení, které buduje nové bytové komunity na trzích, které vedení považuje v danou chvíli za nejpříhodnější. Stejně tak obě společnosti každoročně rekonstruují určitý počet svých stávajících bytových jednotek, aby je udržely v souladu s nejnovějšími styly a technologiemi.
Zatímco MAA má větší portfolio čítající více než 100 000 jednotek ve 297 nemovitostech, portfolio CPT je menší a čítá téměř 59 000 jednotek ve 172 nemovitostech.
Z velké části v důsledku sdílení podobných investičních strategií mají oba REIT prakticky totožnou míru obsazenosti, která se pohybuje kolem 95-96 %
Podobnosti pokračují i při porovnání rozvah obou REIT. Obě mají úvěrový rating A-/A3 se stabilním výhledem. Obě mají podobný poměr dluhu ke kapitálu. Obě mají poměrně rovnoměrný harmonogram splatnosti dluhu v příštím desetiletí.
Je zde však několik rozdílů, na které je třeba upozornit. Zatímco 100 % dluhu společnosti MAA má pevnou úrokovou sazbu, dluh společnosti CPT má pevnou úrokovou sazbu pouze ~82 %. V porovnání s váženou průměrnou úrokovou sazbou společnosti MAA ve výši 3,4 % je úroková sazba společnosti CPT o něco vyšší a činí 4,1 %. Vážená průměrná splatnost dluhu společnosti MAA ve výši 7,5 roku je o něco vyšší než 6 let u společnosti CPT.
Poměr dluhu k EBITDA společnosti MAA ve výši 3,4x je nižší než 4,3x u společnosti CPT, ačkoli oba tyto poměry jsou zjevně dostatečně nízké na to, aby jim byl udělen úvěrový rating A-. CPT má o něco vyšší dluh se splatností v příštích několika letech, ale MAA má vyšší dluh se splatností v letech 2026-2027. V posledních 10 letech MAA překonal CPT na základě celkového výnosu.
To je poněkud překvapivé vzhledem k mnoha podobnostem mezi CPT a MAA. Je to překvapivé i vzhledem k tomu, že oba REITs v posledních 10 letech zvyšovaly své FFO na akcii přibližně stejně:
FFO na akcii Camden Mid-America
2012 $3.62 $4.57
2022 $6.59 $8.42
Desetiletý růst 82 % 84 %. Proč tedy CPT v tomto období nedosahovala výkonnosti MAA? Téměř výhradně kvůli počátečnímu ocenění. Na začátku roku 2012 byla společnost CPT oceněna výrazně výše než MAA, ale v roce 2014 se jejich ocenění více vyrovnalo.
CPT a MAA jsou dvě největší a nejlépe řízené společnosti Sunbelt multifamily REITs. Investoři si podle mého názoru pravděpodobně povedou dobře v jednom z nich (nebo v obou).
Co se týče portfolia, expozice CPT vůči Kalifornii a Washingtonu DC (ve srovnání s expozicí MAA vůči téměř čistému Sunbeltu) může být buď dobrá, nebo špatná věc, v závislosti na vašem pohledu. Pro ty, kteří jsou obzvláště nakloněni Sunbeltu, je portfolio MAA o něco výhodnější. Ale pro ty, kteří mají vyváženější pohled na vyhlídky růstu v pásmu Sunbelt a na pobřežních trzích, je mírně výhodnější portfolio CPT.
Co se týče rozvahy, je MAA díky nižšímu zadlužení, delší průměrné splatnosti a 100 % dluhu s pevnou úrokovou sazbou v současné době o něco atraktivnější než CPT. Je však třeba mít na paměti, že stejné úvěrové ratingy A-/A3 jasně ukazují, že bilanční výhoda MAA oproti CPT není nijak masivní.
MAA vyplácí vyšší dividendu a její průměrné pětileté zvyšování má také větší.
AVB a EQR
Oba tyto REITs byly krátce v portfoliu od března/dubna 2023. Proč krátce? Oba mají podobné geografické rozložení, to se mi jevilo jako výhoda.
Mně ani tolik nevadilo stěhování lidí ze severu na jih, ale ocenění začalo být na hraně, AVB i EQR měli celkem slušný růst, zatímco u MAA začalo klesat. Vzal jsem zisky 6,2 % u AVB a 12,5 % u EQR a vyměnil je za MAA.
AVB i EQR mají úvěrový rating A-/A3 se stabilním výhledem, stejně jako MAA a CPT. AVB má kvalitnější portfolio nájemníků, lepší smlouvy a výběr nájmu.
Aktuální ocenění jsou následující (price/FFO)
ESS 15,33x, MAA 13,41x, CPT 13,89x, EQR 15,62x, AVB 16,34x
Pro budoucí výkonnost je ocenění rozhodující, ocenění MAA a CPT se mi moc líbí, u ESS jsem ochotný přijmout určitou prémii, zatím dokup neplánuji, Ale roční výsledky byly krapet horší, zvážil bych dokup kolem výnosu 5 %, což odpovídá ceně zhruba $184. U AVB mám zatím malý otazník, premium si určitě zaslouží, ale já nejsem zatím ochotný platit tolik.
A na závěr jeden graf, který hovoří jasně.
Zdroj grafů FAST Graphs, Seeking Alpha, 2024.
Jakékoliv analýzy, novinky, cenové odhady, vstupy, cenová rozhraní nebo jiné informace sdílené v tomto článku jsou poskytovány jako obecný komentář sdílený prostřednictvím těchto webových stránek a sociálních sítí. Nedají se považovat za investiční poradenství nebo investiční výzkum. Článek má pouze edukativní účely.
