Těší mě, že mezi pěti aktuálně nejlépe hodnocenými REITs podle systémů Seeking Alpha, jsou i dva z mých výběrů. Nejlépe hodnoceným je průmyslový z odvětví konopí.
Cannabis REITs
Jedním z témat, o kterých se bude v dnešních amerických voleb hlasovat, je legalizace marihuany, byť se tomuto tématu věnuje méně pozornosti. Dnes jsem se rozhodl zaměřit na realitní investiční trusty (REITs) v oblasti konopí, nebo jednodušeji řečeno na pronajímatele specializující se na pronájem prostor pro marihuanový průmysl. Podíváme se, co dělají, jak to dělají a jaké má tento typ investic potenciální důsledky, pokud je to „vaše parketa“.
Pro pořádek, chápu, že toto téma je kontroverzní, a plně respektuji, pokud se mu jako investici chcete vyhnout. Upřímně řečeno, i já sám mám na legalizaci konopí smíšené názory. Navzdory tomu, co tvrdí jeho zastánci, je konopí vysoce návykové (zvláště dnes díky moderním odrůdám) a může sloužit jako spouštěcí droga.
Současně je ale boj proti nelegálnímu obchodu s konopím stejně bezvýsledný, jako byl za prohibice boj proti alkoholu. Právě tato nejistota mě přiměla napsat o Cannabis REITs. Navíc je toto odvětví zajímavé a slibuje zajímavý ziskový potenciál.
Hlavním důvodem, proč toto téma zmiňuji znovu, je však jeho aktuálnost. Ať už s tím souhlasíme, nebo ne, legalizace marihuany je čím dál víc součástí našich životů a objevuje se na hlasovacích lístcích při každém volebním cyklu v USA. Tentokrát budou o tomto tématu hlasovat voliči v Nebrasce, Severní Dakotě, Jižní Dakotě a na Floridě.
Za zmínku stojí, že Massachusetts – kde je již rekreační užívání marihuany povoleno – nyní hlasuje o psychedelických látkách (LSD), což může sloužit jako argument proti marihuaně s obavou z „šikmé plochy“. A možná i jako potenciál pro vznik nového sektoru REIT. Než se tak stane, zde je, co potřebujete vědět o aktuálně nejkontroverznějším typu pronájmů , které si můžete – nebo nemusíte – vybrat pro své investice.
Jak vznikly Cannabis REITs
Historie legalizovaného konopí v USA sahá až do roku 1996, kdy byl v Kalifornii schválen Zákon o soucitném užívání. Ten otevřel dveře lékařskému užívání marihuany na předpis.
V té době to byl velký krok, protože federální vláda tehdy jednoznačně klasifikovala jakýkoli druh marihuany jako drogu podle kategorie I podle Zákona o kontrolovaných látkách z roku 1970. Federální úřady povolily omezený výzkum konopí, ale to bylo vše.
Přesto federální vláda nijak nereagovala, když se Kalifornie rozhodla před 28 lety jít vlastní cestou. A stejně tak nezasáhla vůči dalším státům, které Kalifornii následovaly.
K říjnu 2024 legalizovalo nějakou formu užívání konopí více než čtvrtina amerických států.
Dvacet čtyři států dovoluje dospělým obyvatelům užívat konopí pro jakýkoli účel, zatímco dalších čtrnáct povoluje lékařům předepisovat ho. Jen se nepokoušejte vzít si ho na palubu letadla. Hrozí vám federální vězení. Musím zdůraznit tuto zvláštní situaci, protože právě na ní jsou Cannabis REITs postaveny. Zatímco v očích některých států je podnikání v oblasti marihuany legální…
Banky a další tradiční věřitelé do toho nechtějí jít. Nechtějí mít s marihuanou nic společného, dokud to neschválí federální zákon. A protože k tomu zatím nedošlo – více o tom za chvíli – mají pěstitelé marihuany problém najít, kde získat hotovost a další finanční služby. Cannabis REITs jim však mohou pomoci tím, že koupí pozemky vhodné pro pěstování marihuany a poté je pronajmou pěstitelům a výrobcům. Nejčastěji se to děje formou sale-leaseback (prodej a zpětný pronájem), kdy REIT koupí půdu od pěstitele, který tam chce dál pěstovat.
To poskytne původnímu majiteli okamžitou hotovost a REIT okamžitě získá nájemce. Není třeba žádná reklama. Pro pronajímatele je to ještě lepší, protože tyto smlouvy jsou téměř vždy triple-net. To znamená, že nájemce hradí náklady na strukturální opravy, průběžnou údržbu, daně i pojištění. Navíc platí vyšší nájem. Jelikož pěstitelé marihuany mají jen velmi omezený okruh finančních institucí, které jim mohou pomoci, jsou ochotni platit vyšší nájemné těm, kteří jsou dostupní.
Samozřejmě je zde potřeba najít správnou obchodní rovnováhu. Cannabis REITs nechtějí finančně přetížit své klienty; chtějí, aby jejich nájemci byli schopni podnikat a platit nájem ještě po mnoho let. Ale jakmile je tato rovnováha nalezena, lze vydělat hodně peněz. Samozřejmě za správných podmínek.
Současné nevýhody a budoucí výhody Cannabis REITs
Cannabis REITs si vedly několik let velmi dobře, zejména Innovative Industrial Properties (IIPR). Je to první a zatím jediný svého druhu na newyorské burze a na trh vstoupil koncem roku 2016 s cenou pod 17 USD za akcii. A zatímco první rok toho moc neudělal…
Akcie dosáhla maxima téměř 280 USD začátkem listopadu 2021, protože legislativa o marihuaně začala rychle postupovat stát po státě. Poptávka po komoditě vzrostla, a investoři ji za tento růst poptávky bohatě odměnili. Dokud si neuvědomili důsledky.
Zkrátka, většina propadu cen uvedeného výše je způsobena přesyceným trhem. Poptávka po marihuaně sice skutečně prudce vzrostla, ale stejně tak i počet podniků, které ji chtějí nabízet.
Ačkoli se banky stále drží stranou, mnoho dalších hráčů – od pěstitelů a výrobců až po obchody – nyní chce svůj podíl na tomto trhu. Co bývalo snadným obchodem s omezeným produktem, se nyní proměnilo v něco, co je dostupné z mnoha různých zdrojů.
To poškodilo pěstitele konopí a tedy i jejich pronajímatele. I když se chytře řízené REITs dokážou každý den orientovat v tomto přeplněném prostředí, nese to své důsledky… včetně nájemců, kteří prostě nemají na to, aby uspěli. Další oblastí finanční nejistoty je možnost, že by federální zákony o marihuaně skutečně prošly. Kdyby k tomu došlo, marihuanové REITs by čelily mnohem větší konkurenci ve svých současných taktikách prodeje a zpětného pronájmu, a to jen mírně řečeno. Zároveň je však třeba podotknout, že v Kongresu se zákony týkající se marihuany nikdy moc daleko nedostaly. Někteří členové o nich rádi mluví každých pár let, aby zvýšili nadšení voličů, ale tím to obvykle končí.
Pokud však Trump zvítězí, mohlo by se to změnit. Robert F. Kennedy Jr. bude téměř jistě součástí jeho administrativy, a ten je velkým zastáncem konopného hnutí. Harrisová – přestože jako kalifornská prokurátorka vedla mnoho případů souvisejících s marihuanou – se také vyslovila pro její legalizaci. Konečné rozhodnutí je ale na Kongresu, a v to už nejsem příliš optimistický.
Za zmínku také stojí lednová zpráva Grand View Research o globálním legálním trhu s marihuanou, která očekává, že do roku 2030 dosáhne 102,24 miliardy USD. „Očekává se, že trh poroste s průměrným ročním tempem růstu (CAGR) 25,7 % od roku 2024 do 2030,“ a to díky …zvýšení míry legalizace marihuany pro léčebné a rekreační účely, rostoucí míře přijetí těchto produktů pro léčbu chronických onemocnění a rostoucímu počtu nových produktů na trhu… Bez ohledu na váš názor na samotný produkt jsou investiční důsledky zajímavé.
Dobře umístěný a dobře řízený Cannabis REIT by měl být schopen využít tento typ růstu. A právě proto budu tento sektor nadále sledovat a dnes o něm píšu. REITs jsou ovlivňovány úrokovými sazbami dvěma hlavními způsoby: prostřednictvím nákladů na půjčky a konkurenceschopnosti jejich dividend ve srovnání s výnosy dluhopisů. V obdobích snižování sazeb REITs obvykle těží ze snížení nákladů na financování, což jim usnadňuje rozšiřování portfolia, refinancování stávajícího dluhu a zahajování nových rozvojových projektů. Zároveň se jejich dividendové výnosy mohou pro investory zaměřené na příjem stát atraktivnějšími ve srovnání s tradičními dluhopisovými výnosy, což může zvýšit poptávku a následně i ceny jejich akcií.
Investoři, kteří hledají potenciál pro kapitálové zhodnocení a generování příjmu, by mohli zvážit investice do REITs v nadcházejících měsících, protože budoucí snižování úrokových sazeb by mohlo sloužit jako katalyzátor pro tento sektor.
Top 5 REITs
Tým SA Quant doporučuje pět nejlepších REITs s vysokým hodnocením kvantitativních ukazatelů, dobrými známkami faktorů a silnými dividendovými hodnoceními. Kvantitativní hodnocení REITs na Seeking Alpha je podobné hodnocení tradičních akcií, ale přizpůsobuje rámec tak, aby zahrnoval specializované metriky, jako jsou FFO, AFFO a FAD, vedle standardních ukazatelů pro určení známek pro ohodnocení, růst, ziskovost, momentum a revize EPS. Více než 100 metrik pro každý REIT je porovnáváno se stejnými metrikami u jiných REITs pro určení individuálních faktorových známek. Tento přizpůsobený rámec zohledňuje jedinečné charakteristiky investic do nemovitostí, ale zároveň si zachovává srozumitelnou a uživatelsky přívětivou škálu hodnocení.
Vzhledem k atraktivitě REITs jako aktiva generujícího příjem je pro investory, kteří chtějí dosáhnout svých cílů v oblasti příjmu, je důležité komplexní porozumění dividendovému profilu REIT. Kvantitativní hodnocení dividend od SA Quant aplikuje podobnou metodologii, která objektivně hodnotí bezpečnost, růst, výnos a konzistenci dividend u jednotlivých REITs. SA Dividend Safety Factor Grades se ukázaly jako přesné při predikci, podle SA testování zpětných dat z 98 % snížení dividend nebylo u akcií s hodnocením bezpečnosti dividendy mezi ‘A+ a B-’. Čtyři z pěti vybraných akcií splňují tato kritéria a vykazují celkově pozitivní známky pro dividendy.
IIPR – Innovative Industrial Properties, Inc.
- Podsektor : průmyslové REITs
- Hodnocení celého sektoru Quant (k 29.10.2024): 1 z 178
- Hodnocení podsektoru Quant (k 29.10.2024): 1 ze 13
- Tržní kapitalizace: 3,78 miliardy USD
- Dividendový výnos (FWD): 5,76 %
- Quant hodnocení: Silný nákup
IIPR je REIT zaměřený na akvizici, vlastnictví a správu nemovitostí pronajímaných státem licencovaným provozovatelům pro regulovaná zařízení konopí a je hodnocen jako č. 1 mezi průmyslovými REITs podle Quant hodnocení. IIPR má za sebou vynikající rok, výrazně překonávající širší sektor nemovitostí i index S&P 500.
Výkonnost za 1 rok: Innovative Industrial Properties (IIPR) vs. XLRE vs. S&P 500
Růst AFFO společnosti IIPR za 3 roky má složenou roční míru růstu (CAGR) 22 %, a za 5 let dokonce impozantních 46 %. Očekávaný dlouhodobý růst EPS (CAGR 3–5 let) ve výši 10 % je o více než 120 % nad mediánem sektoru. IIPR má marži AFFO 81 %, marži EBITDA 79 % a marži volného peněžního toku po započtení dluhu 56 %. Společnost je obzvláště atraktivní svým dividendovým profilem. S aktuálním výnosem 5,76 %, což je výrazně nad průměrem sektoru, má IIPR také výjimečnou bezpečnost dividendy.
Hodnocení dividend IIPR
Pětiletá míra růstu dividend společnosti IIPR činí 27 %, má za sebou šesti po sobě jdoucích roků růstu (oproti mediánu sektoru, který je 1,1 roku), Má vynikající dividendový profil. Tato volba nabízí silnou kombinaci skvělých fundamentů spolu s bezpečným a rostoucím pravidelným příjmem, což ji činí těžko přehlédnutelnou pro investory do REITs.
Fundamentálně, i přes některá regulatorní rizika, je IIPR zajímavou příležitostí.
Máte zájem o detailnější informace ohledně IIPR, např. jestli/při jaké nákupní ceně budu uvažovat o jeho zařazení do portfolia? Přidejte se k nám na Discord. Pokud chcete více podrobností, pořiďte si členství, nyní s 30% slevou.
Jakékoliv analýzy, novinky, cenové odhady, vstupy, cenová rozhraní nebo jiné informace sdílené v tomto článku jsou poskytovány jako obecný komentář sdílený prostřednictvím těchto webových stránek a sociálních sítí. Nedají se považovat za investiční poradenství nebo investiční výzkum. Článek má pouze edukativní účely.
