V dubnu 2024 jsem do nemovitostního portfolia zařadil ze subsektoru Industrial: REXR – Rexford Industrial Reality Inc., v květnu pak PLD – Prologis, Inc., také industrial, největší REIT světa. V červnu se portfolio rozrostlo o další dva zástupce, tentokrát se subsektoru Self-Storage, konkrétně PSA – Public Storage a EXR – Extra Space Storage Inc.
U všech těchto společností se mi kromě valuací (to si ukážeme později) hodně líbí, že míra růstu dividend opět začala zrychlovat, 3Y CAGR je větší jak 5Y CAGR. Základní dividendy této čtyřky jsou sice pod průměrem ostatních REITs, ale míra jejich růstu je velmi působivá.
Zároveň i jejich organický růst byl vynikající, PSA sice nepřekonalo index S&P500, ale ostatní tři ano, a to docela výrazně (za posledních 10 let), a to i přes nepříznivý vývoj REITs v posledním období zvýšených úrokových sazeb.
Již v roce 2025 se očekává růst AFFO na akcii u všech čtyř společností. To je dobrým znamením pro bezpečnost a růst dividend. Do budoucna očekávám nízký až středně vysoký jednociferný roční růst dividend, dokud se nedostaneme na cestu snížené inflace a nižších sazeb.
Výhledy na budoucí růst
Rychlejší nástup k normalizaci vykazují oba industrials, zejména REXR se mi líbí, je aktuálně nejvíce podhodnocený a zároveň mu analytici předpovídají největší růst AFFO ve 2025 i 2026. Všechny čtyři společnosti jsou solidní, mají zajímavá portfolia nemovitostí (zejména REXR v tomto ohledu podle mě má velkou konkurenční výhodu), jsou značně podhodnocené, všechny jsou stabilní a buď již opět začaly růst, nebo jsou velmi blízko obratu.
S přidáním do portfolia jsem čekal, hlavně z důvodu ocenění, všechny čtyři společnosti se obchodovaly na vyšších průměrných dlouhodobých násobcích (z důvodu silného minulého růstu obou subsektorů). Industrial se podle mě již normalizoval celkem slušně, proto pozice, které jsem otevíral jsou větší (i když zatím pouze 50 %), než pozice v self storage (tam jsem zatím na 30 %).
Prohnal jsem portfolio simulací „Monte Carlo Simulation“ a simulací „Optimalizace portfolia“ v Portfolio Visualizer. Tady jsou některé zajímavé výstupy:
Podle vážené parity rizika se nejbezpečnějším jeví ADC (největší pozice portfolia), zároveň u všech dalších společností jsou rizika srovnatelná. Dokonce i HIW, zástupce office sektoru už vypadá velmi slušně. Nabízí aktuálně výnos 7,89 % a zvažuji přikoupení.
Očekávané návratnosti u nově přidaných pozic vypadají zajímavě.
Při zvýšené volatilitě ze simulací vyplývá, že přidání nových pozic do portfolia by mohlo zajistit jeho zvýšenou výkonnost.
Korelace aktiv jsou založeny na měsíčních výnosech od ledna 2018 do prosince 2023. Historická volatilita je použita se stanovenými očekávanými ročními výnosy. CAGR se odhaduje z očekávaného průměrného výnosu a volatility.
Máte zájem o podrobnější informace o těchto společnostech?
Přidejte se k nám na Discord. Můžeme probrat podrobnosti okolo těchto nově přidaných REITs, stejně tak cokoliv dalšího, co je spojené se zakládáním dividendového portfolia a jeho správou. Nebo se můžeme potkat při individuálních diskuzích. Pokud vás k tomu zajímá více a chcete vědět o všech nákupech jako první, pořiďte si členství.
Zdroje: Portfolio Visualizer, FAST Graphs, Seeking Alpha
Jakékoliv analýzy, novinky, cenové odhady, vstupy, cenová rozhraní nebo jiné informace sdílené v tomto článku jsou poskytovány jako obecný komentář sdílený prostřednictvím těchto webových stránek a sociálních sítí. Nedají se považovat za investiční poradenství nebo investiční výzkum. Článek má pouze edukativní účely.
