Vyhodnocení mého fiskálního roku 2024

Minulý rok jsem popsal celou svojí income kategorii. Letos se zaměřím pouze na REIT. Na DC i v SZ nemám prakticky dotaz na korporátní dluhopisy ani na soukromé úvěry, tedy BDC a Prefs nechám stranou.

Ale aby tady nebylo jen pár suchých čísel, většinu dnešního článku věnuji postupu jak přemýšlím o portfoliu a jak připravuji roční rebalans, s ohledem na dlouhodobý vývoj, ale i důrazem na aktuální situaci na trhu a v ekonomice. O všech úpravách portfolia píšu na DC. Přidejte se k nám na Discord, pokud vás zajímají tyto úpravy, nebo diskuse okolo těchto společností.

Další užitečné informace (především z pohledu TA a nákupních hladin) můžete získat například při pravidelných úterních streamech. Spousta informací je také na webu. Pokud máte zájem? Pořiďte si členství.

A teď už ke konkrétním číslům.

nárůst portfolia v nákupních cenách + 5,96 % Y/Y

nárůst portfolia v aktuálních cenách + 1,69 % Y/Y

dividendový výnos netto + 6,75 % Y/Y

price return 1,69%

total return 6,40 % (pro srovnání SPX za sledované období PR necelých 6 % a TR kolem 7, 4 %)

Portfolio zaostalo za indexem asi o 1 %, ale index je stále mírně nadhodnocený, kdežto portfolio má podhodnocení kolem 40 %. Při rebalansech, tak jak jsem je popisoval na DC jsem dosáhl zhodnocení 4 %+, zároveň jsem přiznal ztrátu při zmenšení pozice ARE, udělal tři daňové optimalizace a reinvestoval všechny dividendy.

Dnes má portfolio následující složení:

Segment	Firmy	Váha (cca)	Komentář
Průmyslové	PLD, REXR	3,57 %	Růstové jádro, navýšit
Storage	EXR, PSA	2,39 %	Defenzivní kotva
Gaming/Net Lease	VICI, GLPI, O, ADC	~13 %	Výnos + stabilita
Office/Bio	ARE	1,17 %	Výběrová pozice, držet
Residential	MAA, CPT	2,8 %	Držet, případně navýšit
Specialty/Smíšené	CTO	0,55 %	Doplňková, potenciál, =rebal.
Fondy (CEF/ETF)	RFI, RLTY	1,81 %	Diverzifikace, možno zredukovat
Celkem		~25 %	Vyvážené.

Průmyslové REITs

• PLD (2 %), REXR (1,57 %)

  Výborná dlouhodobá expozice na e-commerce, logistiku, moderní sklady.
  Hodnocení: silné jádro – klidně držet, případně přidat při větších propadech.
  PLD a REXR jsou lídři ve svých segmentech – skvělý základ.

Self-Storage

• EXR (1,28 %), PSA (1,11 %)

  Defenzivní, odolné v recesi, konsolidovaný trh.
  Hodnocení: stabilní složka
  – výnos s nízkou korelací, EXR je mírně růstovější, PSA o něco konzervativnější.

Gaming a zábava

• VICI (2,45 %), GLPI (1,05 %)

  Dlouhodobé nájemní smlouvy, vysoký výnos.
  Hodnocení: výnosová kotva
  – obě firmy generují solidní cash flow, VICI má o něco kvalitnější nájemce a růstový potenciál. Navýšit podíl VICI, pokud budu chtít vyšší výnos.

Retail

ADC (5 %), Realty Income (O) – 4,57 %

• ADC net lease, výborný management, konzistentní růst dividend.
  Hodnocení: výborně zvolený zástupce
  – výnos + růst, dobře držet.

• O „Monthly dividend company“ – klasika pro výnosově zaměřené investory.
  Silné stránky

-měsíční výplata,

-stabilní nájemci (Walmart, 7-Eleven…),

-velmi nízká volatilita ve srovnání s jinými REIT.

Nevýhoda: menší růstový potenciál než u PLD, ADC, REXR.

Hodnocení: držet jako výnosovou kotvu – výborně doplňuje volatilnější růstové REIT.

Health/Bio Office

• ARE (1,17 %)

  Krátkodobě slabý výkon, sentiment proti office, ale ARE je specializovaný a neklasický kancelářský REIT.
  Hodnocení: držet…redukovat (už bylo)…. prodat
  – má nejlepší nájemce v odvětví (biotech), a cena se už dost možná blíží dnu. Neprodával bych zatím, naopak časem možná navýšit? Jak AI? Jak ovlivní AI výzkum, povede to ke snížení potřeb laboratoří ??

Residential (Sun Belt apartmány)

• MAA (1,42 %), CPT (1,39 %)

  Hodně diskutované kvůli krátkodobému zpomalení nájmů, ale kvalitní fundament.
  Hodnocení: výborný základ, držet i navzdory mediálnímu šumu
  – výnos + silná pozice na růstových trzích. Pokud by se dostaly hluboko pod NAV, dokoupit.

Diversifikovaný malý REIT

• CTO (0,55 %)

  Malý, ale solidní kombinace retail/office/mixed-use.
  Hodnocení: doplňková pozice
  – velký potenciál na růst, aktuálně navýšili o 12 % (akvizice Atlanta)

RFI (0,82 %) – REIT CEF bez pákového efektu

Diverzifikovaný výnosový fond, vhodný jako „REIT ETF s výnosem“ bez zajištění.

• Rozumný výnos (aktuálně ~7 %)

Nízké riziko, vhodný jako doplněk.
Hodnocení: držet, případně konsolidovat, pokud byste chtěl zvýšit expozici na konkrétní REIT.

RLTY (0,99 %) – aktivně spravovaný REIT CEF

        Novější fond s cílem aktivní selekce + vyšší výnos (~8 %).
         Výhodou je větší flexibilita a expozice na menší, specializované REIT.
         Nevýhoda: Nižší likvidita a kratší historie.

  Hodnocení: držet jako spekulativní doplněk, nebo do silnějších jmen

 Doporučení

• Držet ARE, MAA, CPT, i když jsou „v nemilosti“ – fundamenty zůstávají silné.
• Zvážit snížení podílu ve fondech (RFI, RLTY), navýšit expozici na konkrétní REIT (např. VICI, PLD, REXR).
• Realty Income (O): ideální na reinvestice dividend do růstu – výnosová jistota, ale malý růst.
• Pokud se objeví slabost (např. u REXR nebo PLD), může to být příležitost k akumulaci „na vždy“.

Teď popíšu jak přemýšlím o rozvoji portfolia.

Cíl: zvýšit potenciál růstu bez zásadního snížení výnosu

Horizont 10 let – růst + stabilní výnos (kombinace)

Varianta	Název	Důvod výběru	Roční výnos (odhad)	Poznámka
#1	REXR (Rexford Industrial)	Růstový průmyslový REIT v Kalifornii, silný FFO růst, kvalitní management	3 % div. + silný růst	Dlouhodobě překonává většinu průmyslových REIT
#2	PLD (Prologis)	Světový lídr, výborné pozice na e-commerce růst	2.8 % + stabilní růst	Nižší výnos, ale extrémně kvalitní růst
#3	RNP (CEF, páka ~22 %)	Mix REIT + preferovaných akcií + aktivní správa	7.5 % výnos	Více defenzivní varianta, ale velmi stabilní

Horizont 20 let – maximální růstový potenciál

Varianta	Název	Důvod výběru		Roční výnos (odhad)	Poznámka
#1	Rexford (REXR)	Nejrychleji rostoucí industrial REIT (Kalifornie), ideální pro dlouhý horizont		3 % + silný růst	Významná expozice na západní pobřeží – profituje z restrikcí nabídky
#2	Alexandria (ARE)	Specializace na life science kampusy – dlouhodobý strukturální trend		5 % + možný růst	Nyní ve slabosti, ale výborná příležitost
#3	PSA (Public Storage)	Defenzivní, ale má růstové projekty a stabilní výnos		4 %	Self-storage má dlouhodobý růst poptávky
Pokládám si další otázku…
Chci vyšší výnos bez většího růstu?			→ RNP nebo RQI
Chci vyšší růst a výborný FFO výhled?			→ REXR nebo PLD
Chci více volatility, ale i šanci na outperformance?			→ ARE nebo kombinace ARE + REXR
Chci rozdělit riziko a mít mix výnos + růst?			→ REXR + RNP

Zvažuji vyšší výnos bez růstu

Ticker	Výnos	Alokace	Komentář
RNP	~7.5 %	REITs + preferreds + growth equities (např. NVDA, AVGO)	Vyšší stabilita a výnos, růstový profil
RQI	~8 %	Čistší REIT portfolio	Vyšší pákový efekt, vyšší volatilita

Zvažuji přidat růst, případně jiný podsektor.

ELS (Equity LifeStyle Properties)

• Podsektor: Manufactured Housing & RV Communities
• Téma: Stárnutí populace, důchodová generace, trend downsizingu
• Výhody:
  • Stabilní cash flow a nízká fluktuace nájemců
  • Nájemníci často vlastní své mobilní domy – ELS vlastní jen pozemky = nižší náklady na údržbu
  • Defenzivní charakter, odolnost vůči recesi
• Růstový potenciál: Solidní, zejména díky demografickému vývoji

TRNO (Terreno Realty Corporation)

• Podsektor: Industriální REIT, zaměřený na „last mile“ distribuci ve špičkových městských lokalitách
• Téma: E-commerce, logistika, efektivní dodavatelské řetězce
• Výhody:
  • Vysoký růst nájemného a poptávka po průmyslových nemovitostech
  • Silná lokalitní orientace (např. LA, NYC, Seattle, SF Bay Area)
  • Konzervativní bilance a řízení
• Růstový potenciál: Vysoký – podobný jako REXR, ale s větším zaměřením na infill trhy

EGP (EastGroup Properties)

• Zaměření: „last-mile“ průmyslové prostory (light industrial), hlavně v Sunbeltu (Texas, Florida, Arizona…)
• Strategie: výstavba vlastních objektů + akvizice, vysoká obsazenost, moderní portfolio
• Silné stránky:
  • Expozice vůči rychle rostoucím regionům
  • Velmi disciplinovaný management
  • Dlouhodobě vysoký FFO růst (i 8–10 % ročně)
• Dividenda: stabilní, růstová, aktuální výnos ~3.3 %, payout rozumný
• Růstový potenciál: výborný na horizontu 10–20 let díky demografii a relokaci firem do Sunbeltu

STAG (STAG Industrial)

• Zaměření: single-tenant industriální budovy napříč USA (víc geograficky diverzifikované než TRNO nebo EGP)
• Strategie: akvizice stabilních, cashflowově silných budov (často starších)
• Silné stránky:
  • Solidní management
  • Nižší náklady na správu portfolia
  • Vysoký dividendový výnos (~4.3 %)
• Slabší stránky:
  • Pomalejší růst než EGP
  • Hodně vyjednávaní o nových nájmech, protože nájemci nejsou tak silní jako u TRNO/EGP
• Růstový potenciál: spíš defenzivní volba, „spolehlivý tahoun“, ale ne raketa

Dělám následující závěr:

Ticker	Fokus	Výnos div.	FFO růst	Růstový potenciál	Poznámka
TRNO	Coastal industrial	~2.7 %	vysoký		„prémiové lokality“
EGP	Sunbelt industrial	~3.3 %	vysoký		rostoucí regiony
STAG	Nationwide industrial	~4.3 %	střední		stabilní, míň růstový
ELS	Mobilní domy, 55+	~2.4 %	vysoký		defenzivní + demografický tailwind

STAG má menší růstový profil a menší divi CAGR vyřazuji. Budu se tedy rozhodovat mezi: EGP, TRNO, ELS – maximálně ale chci dva.

Udělal jsem pár výpočtů:

Scénář	Průměrný výnos (%)	Průměrný růst za 10 let (%)	Průměrný růst za 20 let (%)
Původní REIT složení	4,95	4,56	4,53
Po změně (EGP + ELS)	4,77	4,79	4,81
Po změně (TRNO + ELS)	4,76	4,91	5,00

• TRNO + ELS varianta má nejvyšší růstový potenciál, a to v obou časových horizontech.
• Výnos z dividend je prakticky stejný jako u EGP varianty, a jen o málo nižší než původní stav.
• TRNO je více „growth first“ než EGP, což se odráží v těch vyšších číslech za 20 let.

K přemýšlení:

• Pokud ti jde o maximalizaci celkového výnosu portfolia v dlouhém horizontu, TRNO + ELS je o fous lepší.
• Pokud bys chtěl trochu vyšší jistotu a stabilitu výnosu, ale stále lepší růst než dnes, EGP + ELS je solidní kompromis.

Tady je srovnání dvou možných variant:

• EGP + ELS: konzervativnější růstová volba, stále kvalitní, s mírně nižším tempem růstu (cca 4,79 % ročně).
• TRNO + ELS: o něco dynamičtější varianta s vyšším růstovým potenciálem (cca 4,91 % ročně), což se v čase kumuluje.

Rozdíl není dramatický z pohledu ročního průměru, ale za 20 let to udělá z 100 zhruba:

• EGP + ELS ≈ 254
• TRNO + ELS ≈ 262