Skip to content Skip to footer

REITs – vyhodnocení výsledkové sezony 1Q 2024 a jeden nápad

V portfoliu jsou aktuálně dvě net-leas společnosti O a ADC, dvě specializované VICI a ARE, trojice bytových komunit CPT, MAA a ESS, zástupce kancelářského sektoru HIW. Nově jsem přidal dvě společnosti ze sektoru industrials, REXR (17.04.2024) a PLD (08.05.2024). To je vše, co se týká jednotlivých společností. Součástí portfolia jsou ještě tři CEFs od Cohen & Steers, RFI, RNP a RLTY. Z portfolia zmizela dvě jména, NNN a VNA. NNN je solidní společnost, na DC jsem vysvětlil důvody. Peníze z prodeje této pozice jsem použil na dokup CPT, MAA a nákup celé pozice v REXR. VNA jsem prodal 08.05.2024 peníze použil na nákup PLD. PLD sledujeme dlouhodobě, vykazuje solidní výsledky.

Na VNA jsem původně plánoval prodej na úrovni 40€. společnost dělá dobrou práci, splácí dluh, vyplatila dividendu. Ale když porovnám dnešní ocenění VNA a PLD, tak mi vychází zcela jednoznačně PLD. Dividenda podobná, ale PLD bude rychleji navyšovat, up side ceny bude přibližně stejný, ale PLD je mnohem bezpečnější varianta, zároveň je to pro mě společnost „na vždy“. V konečném důsledku tyto změny znamenají snížení alokace do net leas sektoru a přesunu kapitálu do sektoru industrials, kam směřovala i reinvestice všech dividend, které jsem z REITs dostal od začátku roku. A pak jsou tu zisky z prodeje VNA. Ty jsem přesunul mimo sektor REITs. O tom více na konci článku. Teď jdeme na výsledky.

Společnost opět odvedla dobrou práci. AFFO vzrostlo o 5 %, očekávaní analytiků byla nižší, takže výsledky vypadají lépe. Tržby byly lehce nižší, nárůst nájmů ze stejných nemovitostí byl jen 1 % (to je pro mě malinko zklamání), ale snížil se výplatní poměr (Payout Ratio) a to je dobré, protože v budoucnosti to povede k možnosti zvýšení dividendy při zachování její bezpečnosti. Aktuální výnos je:

Vedení potvrdilo výhled na další období. Já čekám v brzké době navýšení dividendy.

Společnost opět odvedla dobrou práci. AFFO i tržby vzrostly o ~ 4 %, byla zvýšena dividenda, aktuálně výnos je:

4/ VICI PROPERTIES INC – VICI

Společnost odvedla skvělou práci. Tržby vzrostly o ~8 % a AFFO o více než 6 % oproti předchozímu roku. Díky růstu tržeb na konci 1. čtvrtletí činil jejich čistý dluh vůči EBITDA 5,4násobek, což je méně než 5,5násobek na konci 4. čtvrtletí (5,6x 2023). Dluh zůstal meziročně na stejné úrovni 17,1 miliardy USD. Dividenda je bezpečná, aktuální výnos je:

Ve skutečnosti je výplatní poměr vyšší, než uvádí Seeking Alpha, aktuálně je ~ 73 %. I přesto bych někdy ve 3Q čekal zvýšení dividendy. Výhled na další období je potvrzený.

5/ CAMDEN PROPERTY TRUST-CPT

Všechny tři bytové REITs dodaly slušné výsledky. Camden splnil očekávání AFFO, tržby byly lehce nižší než očekávání, a to kvůli lehce nižší obsazenosti nemovitostí. Co je ale velmi pozitivní, že se podařilo snížit zadlužení. Tržby totiž meziročně vzrostly z $311,3M na $383,14M.

Dividenda již byla letos navýšena, další zvýšení by bylo spíše překvapením. Výplatní poměr je nízký, až se makro zlepší uvidíme i zvýšení dividendy, a hlavně růst ceny akcií. Výhled je potvrzen a některé analytické domy již zvedly doporučení na Neutral z Underweigh.

6/ MID AMERICA APARTMENT COMMUNITIES INC-MAA

Další ukázka toho, že se vyplatí držet kvalitu. Očekávání splněna. I když mě přepočet na AFFO vychází malinký miss, tržby skoro 0,6 % nad očekáváním. MAA má aktuálně rozpracovaných pět developerských projektů. Vedení plánuje výdaje na akvizice a rozvoj v širokém rozpětí $600M-$800M. Protože tržby jsou větší, zbytek financování dluhem nebude tak drahý, a to přispěje k většímu budoucímu růstu. Aktuálně mě vychází, že se MAA obchoduje za ~ 0,85 NAV. Výhledy jsou potvrzeny. ALE, a to platí jak pro CPT, tak MAA, nemyslím si, že v letech 2026-2028 bude růst tak silný. Přesto o dividendu strach nemám, ta je bezpečná, dobře krytá. Pravděpodobné zvýšení 3Q 2024.

7/ ESSEX PROPERTY TRUST INC-ESS

Dividendový aristokrat ESS zase všechno dobrý. Ne, že by mi to vadilo, ale nedává moc příležitostí na vstup.

Sice má o stupeň nižší credit rating než dva výše zmíněné, rozhodně ne ale celkovou kvalitu, pořád se obchoduje s vyšší prémií. Poslední navýšení dividendy bylo letos v březnu, o 6,06 %, pěkné. Výnos sice není nejvyšší, ale z pohledu konzistence výplat a navyšování patří mezi špičku.

8/ HIGHWOODS PROPERTIES INC-HIW

Poslední ze „starých“ členů portfolia, pozice finančně malá, ale dividendově větší než nové přírůstky do portfolia, o kterých bude zmínka dále v textu. HIGHWOODS občas splní, občas ne. Tentokrát to bylo celkem dobré. Rozhodně to není „poražená“ společnost, jen těžce zasažená a zkoušená, jako ostatně všechny kancelářské REITs, v období pandemie a po ní. Společnost má solidní rozvahu, solidní nemovitosti a solidní výhled do budoucnosti. I když je výhled ještě lehce nižší, NOI naopak již trošku roste.

Společnost je hodně aktivní při sjednávání nových pronájmů, obsazenost stále ještě klesá, ale výrazně pomaleji (nyní na úrovni 88,5 %), ale vedení čeká obrat již letos, maximálně příští rok. Dividenda neroste a zatím neporoste. ALE můj výnos je 11,25 % on cost, rád počkám na obrat, kdy dojde k opětovnému zvyšování. Dluh k EBIDTA se blíží k 6x a klesá. Se zlepšením makra se objeví i budoucí růst.

HIGHWOODS nezvýšili dividendu od poloviny roku 2021 a je to pochopitelné, ale nízký výplatní poměr je do budoucna velkým příslibem. A máme tu nováčky. REXR a PLD, oba z podsektoru industrials, vítejte na palubě.

Očekávaný růst AFFO obou je velmi vysoký, je to logické, e-comerce roste a poroste. Valuačně jsou oba silně podhodnocené ve srovnání se svými dlouhodobými průměry, zejména REXR. Oba mají nižší výnosy, než je průměr REITs, to je nespíš důvod takového diskontu, oba šlapou, jak švýcarské hodinky. Oba jsou dividend growers.

Proč dva? REXR je specializovaný, operuje pouze na území Jižní Kalifornie, má nejmenší rizika neobsazenosti, PLD je celosvětový gigant s kapitalizací přes $100B, více jak 6700 zákazníky, s nemovitostmi v 19 státech. Nedokázal jsem se rozhodnout a jeden upřednostnit. V článku (Budování dividendového portfolia od základů), který byl nedávno zveřejněný jsem vysvětlil, jak je to s „dividend growes“. I proto nebylo těžké vyřadit z portfolia VNA (tam jsme hráli hru na obrat, nehráli jsme na růst dividendy). Vonovia je Evropan, dividenda 1x ročně, byla to tradingová pozice, PLD toho nabízí prostě víc.

9/ REXFORD INDUSTRIAL REALTY INC-REXR

Očekávaný růst AFFO splněn, in-line, tržby lehce (2,14 %) pod očekáváním. Jádrová FFO mezikvartálně rostla 20,3 %. Obsazenost 98,6 %. NOI ve stejných nemovitostech vzrostla mezikvartálně o 5,5 %. Srovnatelné sazby nájemného vzrostly o 17,3 % oproti předchozímu nájemnému na základě GAAP a o 13,2 % na inflační bázi u 3,2 milionu pronajímatelných čtverečních stop nových a obnovených nájemních smluv. Celoroční výhled ohledně zisků je aktualizován na 2,31 – 2,34 USD z původních 2,27 – 2,30 USD (jádrová FFO na zředěnou akcii).

 10/ PROLOGIS INC-PLD

PLD lehce překonal očekávání AFFO i tržeb. Obsazenost mírně klesla na 96.8 %, vs. 97.1 % v Q4. NOI ve stejných nemovitostech vzrostla meziročně o 5,7 % Celoroční výhled ohledně zisků je revidován, ale přesto je to celkem působivý růst. Posuďte sami: společnost očekává v roce 2024 jádrovou FFO na akcii ve výši 5,37-5,47 USD, zatímco její předchozí výhled činil 5,42-5,56 USD a konsenzuální odhad 5,51 USD. Čistý provozní příjem ze stejných nemovitostí („NOI“) by měl vzrůst o 6,25-7,25 % oproti předchozímu rozpětí 8,00-9,00 %. 

Výdaje na development se předpokládají ve výši 2,50-3,00 miliardy dolarů, což je méně než v předchozím rozmezí 3,00-3,50 miliardy dolarů, a výdaje na akvizice se očekávají ve výši 500 milionů -1,00 miliardy dolarů, tedy beze změny oproti předchozímu výhledu. Výhled na prodeje se rovněž nezměnil a činí 800 milionů až 1,20 miliardy dolarů.

11/ CEFs

Všechny tři jsou stále s mírným diskontem k NAV. Jejich úkolem je doručení vysokého výnosu (8,25-9,5 %), vypláceného v měsíční frekvenci. Tuto svojí funkci plní na jedničku. Aktuálně je i cenový nárůst ~ 1,5 %. Dokud nedojde k nadhodnocení, nehodlám nic měnit. Portfolio, tak jak aktuálně existuje, jsem zadal do simulace Monte Carlo v PORTFOLIO VISUALIZER a zadal následující parametry:

  • Žádné vklady ani výběry za zadané období
  • Reinvestice dividend (očištěné o daňovou srážku = post tax varianta)
  • Se započtením historické inflace, tedy reálná návratnost
  • Parameterized Returns simulace (simulace budoucích výnosů s ohledem na zadané parametry)
  • Délka simulace 20 let

Toto je výstup:

Z těchto čísel vyplývá, že se portfolio s největší pravděpodobností zvětší v intervalu 3,39x – 5,3x, respektive 4,07x – 4,75x, když vezmu užší percentil. (Simulace vychází z aktuálních cen, tedy jako by byl nákup dnes). Simulace tedy dává naději, že by portfolio mohlo dosáhnout výkonnosti, jako je dlouhodobý průměr indexu S&P500. Toto není předpověď, je to jen simulace.

A teď ten nápad

Na prodeji akcií Vonovia jsem realizovat zisk 77 %. Původní vklad jsem dal do PLD, protože chci zachovat procentní zastoupení REITs v portfoliu. Zisk jsem alokoval do společnosti BTI. Dnešní článek je dost dlouhý a je o něčem jiném, dám sem jen pár faktů, třeba se podíváte na společnost blíže. V každém případě, v některém z dalších článků se BTI pověnuji. A teď fakta, tedy alespoň některé z nich. A ano mluvím záměrně o ADRku BTI, a ne nativním BATS v Londýně. BTI je dividend grower, letos v březnu byla dividenda navýšena o 2 %, loni v březnu to bylo dokonce 6 %, to v GBP, nenechte se zmást kurzem $.

BTI není umírající byznys a není to byznys, který je na sestupu fundamentálně (jako třeba LEG, WBA, VFC), ano je 7 let v bear marketu, a není to ani dividendová past, jsem o tom přesvědčený. Rozdíl mezi hodnotovou pastí a hodnotovou příležitostí. Od roku 2017, dlouhých 7 let cena klesá, celkový pokles ceny je 58 %, total return bez reinvestice dividendy je ~ 30 %.

Tady jsou fundamenty:
  • Tržby: 4,2% roční růst.
  • PROVOZNÍ ZISK PŘED ODPISY (EBITDA): 6,2% roční růst.
  • Provozní peněžní toky: 6,9% roční růst.
  • Volný peněžní tok: 7,7% roční růst.
  • Zisk před zdaněním: 6,6% meziroční růst.
  • Zisk: 5,1% meziroční růst.
  • Dividendy: 4,1% roční růst v $
  • Odkupy akcií: $800M na období 2024-2025

Vnitřní hodnota každé společnosti se odvozuje od jejích fundamentů, tečka. Není funkcí spekulací, odhadů ani popularity, alespoň ne krátkodobé popularity. Málo přesvědčivé? OK jdeme dál. Úkolem managementu je rozvíjet firmu a řídit její komplexní rizikový profil a British American je mistrem v obojím. BTI dosáhli 100. percentilu mezi globálními společnostmi (80 nejlepších společností na světě) podle modelu řízení rizik S&P 1000+. Podle nového standardu S&P pro dokonalé řízení rizik (více než 1000+ rizik) získala 94 %.

Je druhá nejlepší na světě, lepší je v tomto srovnání pouze ABBV. Pořád málo přesvědčivé? OK jdeme dál. Ne dnes ne, to, co jsem naznačil je snad dostatečně přesvědčivé, aby to vyvolalo zájem o nastudování si společnosti. Líbí se mi jedna anglo saské slovní hříčka:

Stock prices are vanity

Sledování pouze cen akcií jako jediného ukazatele úspěchu investice může být zavádějící. Ceny akcií mohou být ovlivněny mnoha faktory, včetně emocí investorů, krátkodobých trendy na trhu a spekulativních aktivit. Z tohoto důvodu může být sledování cen akcií sám o sobě povrchní a nepřesným ukazatelem hodnoty investice.

Cash flow is sanity

Důležitější, než sledovat pouze ceny akcií je sledovat tok hotovosti (cash flow) generovaný investicí. Cash flow je klíčovým ukazatelem zdraví a výkonnosti investice, protože ukazuje, kolik peněz skutečně proudí do společnosti nebo do vlastníka akcií po odečtení nákladů a výdajů. Stabilní a rostoucí cash flow může naznačovat dlouhodobou udržitelnost a hodnotu investice.

Dividend are reality

Dividenda, tedy částka, kterou společnost vyplácí svým akcionářům je ziskem, je konkrétní a hmatatelným výnosem pro investory. Dividendy jsou přímou formou výplaty investorům a představují skutečnou finanční výhodu z držení akcií. Investoři mohou spoléhat na dividendy jako na stabilní zdroj příjmů z jejich investic, což je pro mnohé z nich důležitější než pouhý potenciální růst cen akcií. Mám rád realitu, proto jsem zisk z prodeje Vonovia alokoval do BTI (i něco navíc jsem přidal).

Jakékoliv analýzy, novinky, cenové odhady, vstupy, cenová rozhraní nebo jiné informace sdílené v tomto článku jsou poskytovány jako obecný komentář sdílený prostřednictvím těchto webových stránek a sociálních sítí. Nedají se považovat za investiční poradenství nebo investiční výzkum. Článek má pouze edukativní účely.

ODPOVĚDNOST:

Jakékoliv analýzy, novinky, cenové odhady, vstupy, cenová rozhraní nebo jiné informace sdílené na této webové stránce, jsou poskytovány jako obecný komentář a sdíleny prostřednictvím těchto webových stránek a aplikace Discord s množstvím klientů, proto se nedají považovat za investiční poradenství nebo investiční výzkum. Nejsme obchodní poradci. Většina naší práce má edukativní účely založené na aplikaci Teorie Elliott Wave do reálného prostředí marketu.

 

Obchodování na forexu, futures marketech, opcích, akciích, kryptoměn nebo jakýkoliv další druh marketu obsahuje vysoké riziko a není určeno pro každého investora či obchodníka. Vždy zde je a bude určitá možnost, že o své vklady můžete přijít, proto vždy pouze investujte a obchodujte pouze s penězi, které můžete ztratit. Naše webové stránky a informace, které zde sdílíme by se neměly slepě následovat a nahrazovat tak nezávislý odborný výzkum provedený před nutnou investicí či obchodním rozhodnutím. V žádném případě nejsme zodpovědní za jakoukoliv ztrátu na Vašem účtu na základě našich produktů. Pro skutečné finanční rady kontaktujte svého finančního poradce.

 

Rozdílové smlouvy jsou komplexní nástroje a v důsledku použití finanční páky jsou spojeny s vysokým rizikem rychlého vzniku finanční ztráty. U 74 až 89 % účtů retailových investorů došlo při obchodování s rozdílovými smlouvami ke vzniku ztráty. Měli byste zvážit, zda rozumíte tomu, jak rozdílové smlouvy fungují, a zda si můžete dovolit vysoké riziko ztráty svých finančních prostředků.

 

Copyright © 2024 GoldenPocket.cz | Obchodní podmínky | Všechna práva vyhrazena | FAQ


GOLDEN POCKET s.r.o.
IČO: 08379548
+420 777 460 000
info@goldenpocket.cz
nám. T.G. Masaryka 1281
Zlín, 760 01
Česká Republika