Proč mám tedy daleko větší alokaci v REIT, než v BDC ?
Touto otázkou jsem zakončil článek Rizikům se nikdy nevyhnete, můžete je pouze řídit. Dnes vám ukáži, proč to tak je. A použiji dvě argumentace. Na Discordu jsem položil tuto otázku:
A doplnil jsem jí dvojicí grafů:
Proběhla diskuse, ale na otázku nikdo nebyl schopen odpovědět, tak jsem napsal:
„REIT jsou samozřejmě senzitivní na sazby, ale to jen proto, že neználci to tak interpretují a podle toho nakupují/prodávají, koukají na to jen jako na obyčejné akcie, ale REIT mají ještě třetí rozměr, ve skutečnosti je úplně jedno, z hlediska vnitřního fungování a ziskovosti REIT jaké jsou sazby, jediné o co jde, jaký je spread mezi borrowing and lending na nemovitost, tedy s jakým výnosovým procentem jsou nemovitosti koupené a pronajaté.
S tím souvisí i ty ratingy, protože společnosti jako O, ADC, … a další mají dobře nakoupeno a stále dokáží dobře nakupovat, mají vysoké výnosové procento portfolií, proto jim agentury věří, dávají jim A, BBB+ … protože jsou si jisté, že ty peníze budou investovány s vysokou návratností, což ty společnosti ještě víc posílí.
Co se týče návratnosti, jde prostě jen o fundament, fakt je, že vyšší sazby se propisují do vyššího nájemného se setrvačností, ale ta se již začíná projevovat a bude to pokračovat dál.
Čili i kdyby ty společnosti teď neudělali nic, jako že toho dělají hodně, tak jak budou obnovovat nové smlouvy s vyšším nájemným, zisky rostou, FCF se zvyšují a to se trhu (dvourozměrnému) vždy líbí. Proto ADC už vystřelilo a ještě pěkně půjde, u nich se to už částečně propsalo, u O, protože loni udělali velikou akvizici toho Spirit reality to zatím není vidět, ale ono se to ukáže, udělali i Decathlon a další věci, podle PEGY je O podhodnocené o 53 % oproti dlouhodobým hodnotám.“
To je tedy první argumentace.
A z grafů je vidět, že REIT v posledním Q24 byly druhé nejlepší v tvorbě EPS, a za celý rok 2024 byly čtvrtým sektorem s největším přítokem peněz a to i přes fakt, že v druhém pololetí přiteklo o trochu méně, než v pololetí prvním. Trh tedy slušně nakupoval, stejně tak já jsem držel svých 24% alokace. Prostě fundamentálně jsou REIT v pořádku a čeká je, doufejme už letos to, co demonstruje následující tabulka. Ta je z Guide to the markets pro 1Q2025 od J.P.MORGAN Asset management. Použiji ji pro druhou argumentaci, která je založená na historických datech.
Podle obrázku s výkonností různých tříd aktiv za roky 2010–2024 lze výkonnost REIT (Real Estate Investment Trusts) pro jednotlivé roky shrnout následovně:
- 2010: 27.9 % (3. nejlepší aktivum)
- 2011: 8.7 % (4. nejlepší aktivum)
- 2012: 19.7 % (3. nejlepší aktivum)
- 2013: 2.9 % (6. místo)
- 2014: 28.7 % (nejlepší aktivum)
- 2015: 2.8 % (5. místo)
- 2016: 8.6 % (6. místo)
- 2017: 3.8 % (6. místo)
- 2018: -4.0 % (3. nejlepší aktivum – menší ztráty oproti jiným třídám)
- 2019: 28.7 % (2. nejlepší aktivum)
- 2020: -8.0 % (předposlední aktivum, kvůli pandemii COVID-19)
- 2021: 41.5 % (nejlepší aktivum)
- 2022: -25.0 % (nejhorší aktivum – poklesy kvůli rostoucím úrokovým sazbám)
- 2023: 16.1 % (3. nejlepší aktivum)
- 2024: 14.6 % (5. nejlepší aktivum)
Klíčové poznatky:
- REIT měly/budou mít velmi volatilní výkonnost – v některých letech (např. 2014 a 2021) byly nejlepší třídou aktiv, zatímco v jiných (např. 2020 a 2022) zaznamenaly významné poklesy.
- Výkonnost REIT je citlivá na ekonomické a úrokové prostředí, což se projevilo například při růstu úrokových sazeb v roce 2022.
- Celkově se REIT ukázaly jako atraktivní třída aktiv s vysokým potenciálem návratnosti, ale investoři musí být připraveni na vyšší volatilitu.
Pamatujete rok 2021? Asi byste neřekli, že REIT byly nejlepší, že? Byly.
Podle obrázku byly nejvýkonnější třídy aktiv pro každý rok od 2010 do 2024 následující:
- 2010: Small Cap (26.9 %)
- 2011: REITs (8.7 %)
- 2012: REITs (19.7 %)
- 2013: Small Cap (38.8 %)
- 2014: REITs (28.7 %)
- 2015: Large Cap (1.4 %)
- 2016: Small Cap (21.3 %)
- 2017: EM Equity (Rozvíjející se trhy) (37.8 %)
- 2018: Cash (1.8 %)
- 2019: Large Cap (31.5 %)
- 2020: Small Cap (20.0 %)
- 2021: REITs (41.5 %)
- 2022: Commodities (Komodity) (16.1 %)
- 2023: Commodities (Komodity) (11.4 %)
- 2024: Commodities (Komodity) (25.0 %)
Klíčové poznatky:
- REITs, Small Cap a Commodities patřily mezi nejčastější vítěze v jednotlivých letech:
- REITs vedly v letech 2011, 2012, 2014 a 2021.
- Small Cap dominovaly v letech 2010, 2013, 2016 a 2020.
- Commodities vedly v posledních třech letech: 2022, 2023 a 2024.
- Cash bylo nejlepší aktivum pouze v roce 2018, což naznačuje defenzivní trh (období nejistoty nebo poklesů).
- Výkonnost nejlepších aktiv se v průběhu času výrazně měnila v závislosti na ekonomických a tržních podmínkách. Vítězné třídy aktiv se často střídají, což zdůrazňuje důležitost diverzifikace.
Asi byste řekli, že loni nejvýkonnější byly Large caps, že? No nebyly. Komodity byly lepší.
Historie ukazuje, že REIT umí být vysoce výkonné, dokonce být nejlepší aktivem. Nevím, jestli rokem velkého návratu bude letošek. Rozhodně ale nebudeme čekat dlouho. A pak nás nejspíš čeká to, co bylo po velké krizi v letech 2007-2009. Tedy několik let nádherného růstu.
Valuace jsou stlačené, společnosti ze sektoru ukazují pravidelně při výsledkových sezonách kvalitní čísla. Fundament se projeví. To je důvod tak velké alokace do této třídy aktiv.
Možná se ještě zkusíme podívat trochu na O
Realty Income, dividendový aristokrat s měsíční výplatou, nabízí 6% výnos a dlouhodobý růstový potenciál při ceně, která je podhodnocena o 33 %.
Stejně jako Buffettův článek z roku 2008 „Buy American, I Am,“ je tento článek „výzvou“ k nákupu akci. Nakupuji nemovitosti za ocenění, která nikdy nezklamala a pravděpodobně ani nezklamou.
S adresným trhem v hodnotě 14 bilionů USD a nízkonákladovým kapitálem má Realty Income téměř neomezený prostor pro růst. Cash flow a obsazenost Realty Income zůstaly stabilní během globální finanční krize i pandemie, což z něj činí dividendového aristokrata, který zajišťuje „Ultra Sleep Well At Night“ (ultra klidný spánek). 6% výnos je příliš atraktivní na to, aby byl přehlížen.
Vstup Realty Income do datových center ji staví na cestu masivního růstu na rozvíjejícím se trhu AI infrastruktury. To je příklad toho, jak Realty Income v průběhu času rozšířila svůj adresný trh tak, aby zahrnoval herní průmysl, průmyslové nemovitosti, medicínu a nyní i datová centra.
FFO (Funds from Operations) na akcii u Realty Income od roku 2021 nezažilo negativní růst a od té doby roste složenou roční mírou růstu (CAGR) 12 %. Většina tohoto růstu však byla způsobena akvizicí společnosti VEREIT v roce 2022.
Mezi roky 2022 a 2027 analytici očekávají růst kolem 3 %, což je jen o něco málo více než míra inflace. Znamená to tedy, že Realty Income nemá vyhlídky na lepší dlouhodobé výnosy než 9 % (6% výnos z dividend + 3% růst)?
Analytici jsou však velmi optimističtí a věří, že Realty Income by mohlo svou současnou míru růstu zdvojnásobit na působivých 6 %. Zní to bláznivě, že? Jak by tak velký REIT mohl zdvojnásobit svou míru růstu v prostředí s vyššími úrokovými sazbami?
Historické souvislosti růstu
Historické údaje ukazují, že Realty Income dosahuje růstu FFO na akcii v rozmezí 6 % až 7 %. To naznačuje, že schopnost společnosti generovat stabilní a rostoucí cash flow není jen výsledkem náhodných faktorů, ale spíše pevně zakořeněných strategických rozhodnutí a výkonnosti. Navzdory současnému prostředí s vysokými úrokovými sazbami a mírnějším růstovým výhledem analytici věří, že Realty Income dokáže obnovit a zlepšit svou růstovou trajektorii, což z něj činí atraktivní dlouhodobou investici.
Od svého IPO rostla Realty Income tempem 5 % ročně, což generovalo dlouhodobé výnosy ve výši 11 %. To výrazně překonalo S&P 500, a to s podstatně nižší volatilitou. A to vše zahrnuje období, kdy úrokové sazby dosahovaly téměř 7 %, například v roce 2000.Ale jak je to možné? Jak mohou být sazby 7 % a REITy jako Realty Income stále růst tempem 5 až 7 %?
Tajemství růstu Realty Income: Investiční rozpětí, nikoli úrokové sazby
V USA existuje pouze osm REITů s ratingem A. Realty Income je jedním z nich. Ale všimli jste si jejího obrovského dluhu? Téměř 50 % tržní kapitalizace Realty Income tvoří dluh, který je téměř šestinásobkem ročního cash flow společnosti. Navzdory tomu ratingové agentury věří, že tento dluh je velmi bezpečný. Proč? Protože cash flow Realty Income je tak stabilní, že poměr dluhu k EBITDA neznamená riziko, které by bylo pro jiné firmy problematické.
Klíčový faktor: Rozpětí úrokových sazeb
Úrokové sazby samotné nejsou tím, na čem záleží. Důležité je rozpětí úrokových sazeb – rozdíl mezi výnosy, které Realty Income generuje ze svých investic, a náklady na její dluh. Realty Income pravidelně využívá levného kapitálu k financování nemovitostí, které generují spolehlivé a stabilní výnosy. Tento model zajišťuje, že i v prostředí vysokých úrokových sazeb je firma schopná pokračovat v růstu, aniž by to negativně ovlivnilo její finanční zdraví. Stabilita cash flow, vysoký kreditní rating a schopnost udržovat atraktivní rozpětí mezi výnosy z investic a náklady na dluh činí z Realty Income jedinečný REIT, který dokáže prosperovat i v náročných makroekonomických podmínkách.
Představte si, že si můžete půjčit za 5 % a půjčovat za 8 %, investiční rozpětí činí 3 %. Pokud se sazby zvýší na 7 %, ale může půjčovat za 10 %, investiční rozpětí stále zůstane 3 %. Historické investiční rozpětí Realty Income činí 2,5 %. To je také důvod, proč si REITy vedly tak dobře od 70. let minulého století, dokonce i tehdy, když Fed v roce 1981 zvýšil sazby na 20 %.
Klíčovou roli hrají tzv. cap rates (kapitalizační míry), což jsou výnosy z hotovosti vzhledem k cenám nemovitostí. Ještě důležitější je však rozdíl mezi kapitalizační mírou a náklady na kapitál.
Výhoda Realty Income: Nízké náklady na kapitál
Jako REIT s ratingem A (jedním z pouhých osmi v USA) má Realty Income významnou výhodu v nízkých nákladech na kapitál. Tato výhoda umožňuje Realty Income využívat stabilního investičního rozpětí, což podporuje růst společnosti, i když úrokové sazby rostou. Realty Income je mistrem ve správě rizik své rozvahy, což mu umožňuje zafixovat náklady na půjčky, které budou hlavním faktorem jeho nákladů na kapitál v příštích sedmi letech. Investoři do dluhopisů jsou ochotni půjčovat Realty Income na 30 let za úrokovou sazbu 5,8 %, což je přibližně o 1,5 % více než sazby amerických státních dluhopisů s ratingem AAA. To je jasný projev důvěry, že budoucnost Realty Income je zářná, což potvrzuje tzv. „chytré peníze“ z Wall Street.
Odkud pochází potenciál 6% růstu
Realty Income je skutečně působivou společností, zavedla „měsíční dividendovou výplatu“. Jedná se o dividendového aristokrata s 32letou historií růstu dividend, ratingem A, má jedny z nejspolehlivějších peněžních toků mezi REITy.
Realty Income po Velké recesi nikdy nezaznamenal pokles obsazenosti pod 97,9 %, a to ani v nejtemnějších dnech pandemie, kdy byla řada obchodů uzavřena. (A i tehdy, nejnižší obsazenost, na kterou kdy klesl, byla 96,6 % ).
Základní ukazatele Realty Income zůstaly naprosto stabilní během globální finanční krize (GFC), která byla nejhorší ekonomickou katastrofou od Velké hospodářské krize. Realty Income je typickým příkladem REIT, který zajišťuje „klidný spánek“, díky svému významnému náskoku v nákladech na kapitál. Ale odkud přijde těch 6 % růstu?
Na příklad Realty Income nyní vstupuje na trh datových center, což je jeden z nejrychleji rostoucích segmentů v sektoru. Ačkoli Realty Income není považována za typického „AI hráče“, klíčové je, že má přístup k nízkonákladovému kapitálu, který může využít k budování AI infrastruktury na trhu, jenž je v současnosti prakticky nenasytný.
Dalším příkladem může být Decathlon
Trhů s růstovým potenciálem je hodně a Realty Income se nyní stala globálním gigantem v oblasti „triple-net lease“ obchodů.
Ve skutečnosti funguje jako finanční společnost. Realty zajišťuje nízkonákladový kapitál, který firmy potřebují, takže prodávají své nemovitosti a poté si je zpětně pronajímají, čímž generují zisky. Realty je v podstatě realitní banka, a přestože se neřadí mezi finanční společnosti, což byl v roce 2024 nejvýkonnější sektor, je vnímána jako alternativa k dluhopisům s nulovým růstovým potenciálem.
Realty Income teprve začíná využívat příležitosti „triple-net lease“ obchodů v Evropě.
Jen v Evropě je příležitost pro zpětný leasing v hodnotě 8,5 bilionu dolarů.
V USA se Realty Income nyní zaměřuje na lékařské nemovitosti, průmyslové objekty a datová centra.
Jeho adresovatelný trh v Evropě a USA dosahuje téměř 14 bilionů dolarů.
Co to tedy znamená:
- Aktiva Realty Income v roce 2024: 58 miliard dolarů.
- Potenciální adresovatelný trh v USA a Evropě: 13,9 bilionu dolarů.
- Dlouhodobý mediánový růst podle konsensu: 6,1 %.
Při složené roční míře růstu (CAGR) 6,1 % by trvalo přibližně 92,5 roku, než by aktiva Realty Income vzrostla ze 58 miliard dolarů na 13,9 bilionu dolarů. Jinými slovy, současný adresovatelný trh Realty Income, nemluvě o potenciálním růstu tohoto trhu díky novým obchodním segmentům (například gaming) nebo dalším regionům (Asie a Latinská Amerika), by mohl téměř 100 let pohánět očekávanou růstovou míru, kterou analytici předpovídají. Jinými slovy, pouze v USA a Evropě, tedy na jejich současných trzích, má Realty Income potenciál růstu až do bodu, kdy 1 000 dolarů investovaných dnes bude generovat 7 520 dolarů ročního příjmu.
Potenciální roční výnosy:
2,5% investiční rozpětí x 13,9 bilionu dolarů = 348 miliard dolarů v potenciálním AFFO (provozním peněžním toku).
V roce 2024 je AFFO 3,2 miliardy dolarů.
To znamená potenciální 108x růst AFFO na akcii.
Potenciální budoucí výnos z nákladů 652 %.
Dlouhodobá inflace podle očekávání dluhopisového trhu: 2,3 %.
Potenciální inflací očištěný výnos z nákladů: 98 %.
Jinými slovy, růstová dráha Realty Income na trzích v USA a Evropě, založená na aktuálně cílených obchodních sektorech, by mohla nabídnout možnost dosáhnout 100 % ročního výnosu z nákladů v průběhu času. Zní to jako skvělá dlouhodobá investiční příležitost? Podle mého názoru určitě ano.
Téma jsme již na DC diskutovali a určitě budeme diskutovat i dál. Pokud se chcete do této diskuse zapojit, přidejte se k nám na Discord. Pokud máte zájem o detailnější informace ohledně plánů na alokaci do REIT a BDC v roce 2025, pořiďte si členství.
Jakékoliv analýzy, novinky, cenové odhady, vstupy, cenová rozhraní nebo jiné informace sdílené v tomto článku jsou poskytovány jako obecný komentář sdílený prostřednictvím těchto webových stránek a sociálních sítí. Nedají se považovat za investiční poradenství nebo investiční výzkum. Článek má pouze edukativní účely.
