Dříve jsem investoval pouze do nájemních nemovitostí, ale poté, co jsem se dozvěděl více o REITs, jsem přestal. REITs nabízejí vyšší výnosy očištěné o riziko a problémy.
REIT (zkratka pro Real Estate Investment Trust) je veřejně obchodovaná společnost kótovaná na burze, která získává finanční prostředky na investice v realitním sektoru. Jmenovitě se jedná například o akcie O, ADC, VICI, ARE, NNN, ESS, MAA, CPT, HIW, atd viz naše akciové portfolio.
Nedávno mi jeden známý řekl, že nekupuje REIT (VNQ), protože místo toho investuje do nájemních nemovitostí. Dále argumentoval tím, že nájemní nemovitosti jsou lepší investice než REIT, protože mu umožňují využívat pákový efekt a nemusí platit správce.
Poznámka autora k pákovému efektu: V tomto kontextu se může jednat například o využití úvěru či hypotéky.
To jen ukazuje, že na téma REIT vs. nájemní nemovitosti stále existují značné „omyly“ a stále existuje spousta lidí, kteří to chápou „špatně“. Takže zde jsem popsal důvody, proč jsem přestal kupovat nájemní nemovitosti a místo toho kupuji REIT. Začnu tím, že se podívám na hlavní mylné představy, a poté uvedu několik důvodů, proč jsou REIT ve většině případů lepší investicí.
Mylná představa č. 1: „Pronájem nemovitostí je výnosnější než REIT, protože mi umožňuje využívat pákový efekt.“
To je největší omyl. Lidé si představují, že nájemní nemovitosti musí být lepší investicí, protože můžete využít hypotéku k pákovému efektu. Tito investoři však zřejmě ignorují, že přesně stejné výhody pákového efektu získáte i u REITs. Rozdíl je v tom, že si sami nemusíte brát hypotéku. REIT to všechno udělá za vás.
To, co se obchoduje na akciovém trhu, je hodnota vlastního kapitálu, nikoli celková hodnota aktiv. Proto při nákupu akcií REIT poskytujete vlastní kapitál, který je ekvivalentem akontace. REIT pak vezme tento vlastní kapitál, přidá k němu dluh a nakupuje nemovitosti. Nejenže tedy získáte výhody pákového efektu, ale získáte je bez regresu a s dokonalou ochranou odpovědnosti, protože ve skutečnosti nepodepisujete úvěry.
Navíc, protože REIT jsou velké veřejné společnosti, mohou získat lepší podmínky, než byste mohli získat vy, takže se pákový efekt ještě více vyplatí.
Mylná představa č. 2: „Pronájem nemovitostí je výnosnější než REIT, protože nemusíte platit správce“
Tento názor dává ještě menší smysl. Ano, je pravda, že REIT platí svým vrcholovým manažerům miliony, ale protože REIT jsou obrovské společnosti, které často vlastní nemovitosti v miliardové hodnotě, využívají značných úspor z rozsahu a jejich náklady na správu jsou nakonec stále mnohem nižší než náklady na správu soukromé nemovitosti. Jako příklad uveďme, že náklady na správu společnosti Realty Income (O) činí jen asi 25 bazických bodů aktiv ročně.
Soukromé nemovitosti nemají stejné úspory z rozsahu a v důsledku toho jsou náklady na správu nakonec asi 5 – 10x vyšší. Pokud si najmete správce nemovitosti, budete mu pravděpodobně platit 10-12 % z celkových výnosů, což by mohlo činit asi 20 % čistého provozního příjmu nemovitosti.
A pokud se rozhodnete provádět správu sami, je to ještě horší, protože váš čas je cenný a nebudete tak efektivní jako profesionální správce nemovitosti. Pokud byste svůj čas ocenili na 500 Kč za hodinu a pracovali byste v průměru 2 hodiny týdně, je to 4000 Kč měsíčně. Pokud je čistý provozní příjem vaší nemovitosti 12000 Kč měsíčně, plýtváte 30 % z něj na náklady na správu.
Někteří investoři se s tím vyrovnají tak, že hodnotu svého času prostě ignorují, ale to není reálné. Nikdo nepracuje zadarmo. Všechen tento produktivní čas jste mohli využít k práci navíc v zaměstnání nebo k budování podniku. Takže to, co děláte je, že si kupujete druhou práci, nikoliv vyděláváte na výnosu z pasivní investice.
Proč jsem tedy přestal kupovat nemovitosti na pronájem a místo toho kupuji REITs?
Jsem přesvědčen, že dobře vybrané REIT ve většině případů pravděpodobně přinesou vyšší celkové výnosy, a to i přesto, že se jedná o bezpečnější investice a vyžadují mnohem méně času a úsilí. Jinak řečeno, REITs nabízejí lepší výnosy očištěné o riziko a námahu než nájemní nemovitosti.
REIT jsou výnosnější, protože:
- Využívají výrazných úspor z rozsahu.
- Mají lepší přístup k levnějšímu kapitálu.
- Mohou si dovolit najímat nejlepší talenty v realitním sektoru.
- Mohou si také dovolit mít vlastní právníky, účetní, daňové poradce atd.
- Mají lepší vztahy s nájemníky.
- Mohou uzavírat mimotržní transakce prodeje a zpětného pronájmu.
- Vynechávají náklady na zprostředkování.
- Díky svému velkému rozsahu získávají mnohem lepší nabídky od dodavatelů.
- Často rozvíjejí nemovitosti, aby dosáhly vyšších výnosů.
- Mohou získat další zisky tím, že nabízejí služby jiným investorům.
- A existuje mnoho dalších důvodů…
Ze všech těchto důvodů REITs obecně překonávají soukromé nemovitosti v průměru o 2-4 % ročně:
REIT jsou také bezpečnější než nájemní nemovitosti, protože:
- Jsou likvidní.
- Jsou diverzifikované.
- Jsou profesionálně spravovány.
- Investoři mají omezenou odpovědnost.
- Nájemníci vás nebudou žalovat.
- Nemusíte osobně podepisovat žádnou z půjček.
- Většina REITs používá menší finanční páku než soukromí investoři.
- REIT mají lepší přístup ke kapitálu v době krize.
- A konečně, REITs jsou méně náročné a umožňují vám zlepšit váš životní styl, protože:
- Jste zcela odděleni od provozu.
- Zachováváte si naprostou geografickou svobodu.
- Můžete se soustředit na svou kariéru, což vám umožní rychleji postupovat a dosáhnout vyššího příjmu, který je pro budování vašeho bohatství mnohem důležitější než cokoli jiného.
Poznámka závěrem
Obojí má své výhody i nevýhody a nechci tím říci, že pronájem nemovitostí je špatná investice. I já vlastním několik soukromých nemovitostí. Jde mi jen o to, že REIT jsou ve většině případů lepší investice, a proto obecně kupuji REIT místo nájemních nemovitostí. Bohužel mnoho investorů nakonec dělá pravý opak kvůli mylným představám, jako jsou ty, o kterých jsem psal. Myslím si, že zejména dnes by investoři měli upřednostňovat REIT, protože jejich ocenění je ve většině případů mnohem nižší než ocenění nájemních nemovitostí.
Jakékoliv analýzy, novinky, cenové odhady, vstupy, cenová rozhraní nebo jiné informace sdílené v tomto článku jsou poskytovány jako obecný komentář sdílený prostřednictvím těchto webových stránek a sociálních sítí. Nedají se považovat za investiční poradenství nebo investiční výzkum. Článek má pouze edukativní účely..
