Warren Buffett věří, že správná perspektiva pro investora je perspektiva vlastníka podniku:
„Podle mého názoru, když kupujete podnik, měli byste předpokládat, že na něj pár let nedostanete žádnou nabídku. Burza bude na několik let zavřená a vy budete spokojeni s tím, že vlastníte tento podnik.“
Jak Buffett poznamenal:
„Přístup vlastníka podniku je tak zásadní, že pokud se nestane součástí vašeho základního filozofického postoje, při investování se dostanete do potíží.“
„Jako součást analýzy podniku musím pochopit jeho konkurenční výhody, tedy „příkop“ kolem jeho podnikání.“
„Klíčem k investování je.. určit konkurenční výhodu dané společnosti a především odolnost této výhody. Produkty nebo služby, které mají široké a udržitelné příkopy kolem sebe, jsou ty, které přinášejí investorům odměny.“
Takže, rozhodl jsem se čtenářům nabídnout svůj seznam „Top 5 + 1 REITs pro rok 2025“ na základě výběru společností s „nejširším příkopem“, které jsou zároveň levné (nebo obchodované s širokou bezpečnostní rezervou). Tři z nich jsou průmyslové, do tohoto sektoru chci přidat nejvíce, protože jsou výrazně podhodnocená a zároveň analytici u nich očekávají zajímavý růst.
EGP – EastGroup: možná až 30 % za 12 měsíců
EastGroup Properties (EGP) je průmyslový REIT (zaměřený na více nájemců v distribučních centrech), který vlastní přes 60 milionů čtverečních stop prostor ve významných trzích Sunbeltu (sluneční pás) po celých USA, s důrazem na státy Florida, Texas, Arizona, Kalifornie a Severní Karolína.
Společnost EastGroup, se sídlem v Ridgeland, Mississippi, je pronajímatel „flexibilních prostor“, protože se zaměřuje na pronájem prostor o velikosti od 20 000 do 100 000 čtverečních stop. EastGroup organicky přidala přibližně 50 % svého portfolia (30 milionů čtverečních stop) prostřednictvím developerských aktivit. EastGroup má solidní základy, což dokládá obsazenost na konci třetího čtvrtletí 2024 (Q3-24) ve výši 96,5 % a růst čistého provozního výnosu (NOI) na stejných nemovitostech o 5,9 %. Společnost má nejvíce diverzifikovaný seznam nájemců v průmyslovém sektoru, přičemž 10 největších nájemců tvoří pouze 7,5 % příjmů z nájemného.
Rozvaha společnosti zůstává silná s rekordními finančními ukazateli. Poměr dluhu k EBITDA klesl na 3,6x a krytí úroků a fixních nákladů vzrostlo na 11,6x. Společnost zvýšila nebo udržela dividendu již 32 po sobě jdoucích let.
EastGroup předpokládá, že ukazatel FFO pro čtvrté čtvrtletí 2024 (Q4-24) bude v rozmezí 2,13 až 2,17 USD na akcii a 8,33 až 8,37 USD za celý rok, což představuje zvýšení o 0,02 USD na akcii oproti předchozím odhadům. Tyto střední hodnoty znamenají zvýšení o 5,9 % a 7,9 % ve srovnání s předchozími obdobími. Od roku 2010 EastGroup zvýšil AFFO na akcii přibližně o 10,2 % CAGR a analytici předpovídají růst o 9 % v roce 2025.
Akcie se nyní obchodují za 158,22 USD s poměrem P/AFFO 24,2x (normální hodnota je 26,6x). Dividendový výnos činí 3,54 % a je dobře pokrytý (payout ratio AFFO je 80 %). Věřím, že akcie by mohly během následujících 12 měsíců přinést zhodnocení až o 30 %.
TRNO – Terreno Realty: možná až 30 % za 12 měsíců
Terreno Realty (TRNO) je průmyslový REIT, který vlastní portfolio 294 budov (18,3 milionu čtverečních stop) v šesti hlavních přímořských oblastech USA: New York City/Severní New Jersey, Los Angeles, Miami, oblast San Francisco Bay, Seattle a Washington, D.C.
Portfolio Terreno se nachází v oblastech s nejvyšší hustotou obyvatelstva ve srovnání s ostatními průmyslovými REITs. Příkladem je umístění portfolia blízko letiště JFK v Jamaica, Queens, v New York City. Terreno má také silné základy, včetně průměrného růstu Cash SSNOI o 11,2 % od IPO (v roce 2010), růstu dividend CAGR o 12,5 % od roku 2011 a nezadlužené vnitřní míry návratnosti (IRR) ve výši 12,9 % u 34 prodaných nemovitostí od IPO.
Terreno má pevnou rozvahu s poměrem celkového dluhu k upravené EBITDA ve výši 3,4x a jen malou částí dluhu splatnou během příštích tří let. Od roku 2013 roste AFFO na akcii tempem 16 % CAGR a analytici očekávají růst o 10 % v roce 2025.
Akcie se nyní obchodují za 57,4 USD s poměrem P/AFFO 30,04x (normální hodnota je 50x). Dividendový výnos činí 3,34 % a je dobře pokrytý. Věřím, že akcie by mohly během následujících 12 měsíců přinést zhodnocení až o 30 %.
REXR – Rexford Industrial: možná až 30 % za 12 měsíců
Rexford Industrial (REXR) je průmyslový REIT, který vlastní 424 nemovitostí (50 mil. SF) v jižní Kalifornii. Společnost dosahuje vynikajícího růstu díky svému zaměření na jižní Kalifornii, v níž vidí nejvyšší poptávku a nejnižší nabídku v rámci hlavních průmyslových trhů.
Nemovitostní trh vítězí, když pochopíte nabídku a poptávku, a „příkop“ Rexfordu spočívá v jeho precizním zaměření na trh, kde nabídka klesá, což této společnosti poskytuje výraznou cenovou sílu. Jakmile vyprší stávající nájemní smlouvy, Rexford má výbornou pozici k tomu, aby z toho profitoval.
Další výhodou REXR je jeho silná rozvaha. Pouze 22 % nezajištěného dluhu a výborné úvěrové ukazatele, jako je poměr čistého dluhu k upravené EBITDA ve výši 4,7x a čistého dluhu k celkové hodnotě podniku ve výši 22,2 %. Společnost má investiční rating BBB+ od S&P a Fitch (od Moody’s Baa2).
Rexford zvýšil NOI za posledních pět let o 30 % (ve srovnání s 16 % u konkurence) a dividenda rostla v průměru o 18 % ročně za stejné období. Od roku 2016 společnost zvýšila AFFO na akcii tempem 14 % CAGR a analytici očekávají růst o 6 % v roce 2025.
Akcie se nyní obchodují za 38,42 USD s poměrem P/AFFO 19,69x (normální hodnota je 35x). Dividendový výnos činí 4,28 % a věřím, že akcie by mohly během následujících 12 měsíců přinést zhodnocení až o 30 %.
AMT – American Tower: možná až 20 % za 12 měsíců
American Tower (AMT) je REIT zaměřený na telekomunikační věže a datová centra, který vlastní 224 000 komunikačních míst a vysoce propojenou síť 28 datových center v USA. Společnost vlastní nemovitosti ve 25 zemích, přičemž drtivá většina těchto míst se nachází tam, kde tradiční makro věže zůstanou páteří mobilní sítě.
Hlavním důvodem investice do telekomunikačních věží je pokračující urychlování zavádění 5G sítí od společností AT&T (T), T-Mobile (TMUS) a Verizon (VZ). Zároveň výhody vlastnictví datových center souvisejí s aplikacemi umělé inteligence (AI), které se budou dále rychle vyvíjet.
Více než 95 % lokalit v USA se nachází mimo městské oblasti, což představuje většinu míst, kde tradiční makro věže zůstávají klíčovou součástí mobilní infrastruktury. American Tower si udržuje disciplinovaný přístup ke kapitálovým trhům, což dokládá likvidita ve výši 9,3 miliardy USD (Q3-24) a solidní úvěrové ukazatele. Poměr čistého dluhu 5,0x, 87 % fixního dluhu a nízký výplatní poměr (64 % na základě AFFO na akcii).
S&P během třetího čtvrtletí 2024 zvýšila úvěrový rating American Tower z BBB-minus na BBB, což signalizuje pokrok ve finančních a provozních strategiích zaměřených na posílení rozvahy. Od roku 2012 společnost stabilně zvyšuje AFFO na akcii tempem 12 % CAGR. Konsensuální odhady růstu naznačují mírný pokles v roce 2025, následovaný růstem o 8 % v roce 2026. Preferuji AMT před Crown Castle (CCI), vzhledem k nejasnostem ohledně možného snížení dividend u CCI (výplatní poměr CCI je zvýšený).
Akcie AMT se nyní obchodují za 181,03 USD s poměrem P/AFFO 17,19x (normální hodnota je 23x). Dividendový výnos činí 3,55 %, věřím, že akcie by mohly během následujících 12 měsíců přinést zhodnocení až.o 30 %.
COLD – Americold: možná až 30 % za 12 měsíců
Americold (COLD) je globálním lídrem v oblasti nemovitostí a služeb pro teplotně řízenou logistiku (temperature-controlled real estate infrastructure). Tento REIT vlastní a/nebo provozuje 239 teplotně kontrolovaných skladů s přibližně 1,5 miliardy krychlových stop chlazeného skladovacího prostoru v Severní Americe, Evropě, Asii a Jižní Americe.
Americold rovněž vlastní strategicky důležitou infrastrukturu nemovitostí s teplotní kontrolou, která generuje příjmy z nájmů a skladování. Tyto strategické lokality poskytují klíčový skladovací prostor pro společnosti jako Conagra, Walmart, HEB, General Mills, Ocean Spray a další.
Strategická poloha a rozsáhlá geografická přítomnost společnosti zajišťují integrovanou síť skladů, která je zásadní pro optimalizaci distribučních sítí zákazníků. Hlavní důvod pro investici do Americoldu spočívá v tom, že vylepšení jejich provozní platformy povedou v budoucnu k expanzi marží. SS Service marže společnosti COLD vzrostla z 3,6 % v roce 2023 na 11,5 %. Ve třetím čtvrtletí 2024 společnost uvedla, že zachovává současný výhled AFFO na akcii v rozmezí 1,44 až 1,50 USD, což představuje ~16% nárůst oproti roku 2023.
Na konci třetího čtvrtletí 2024 činil celkový čistý dluh 3,5 miliardy USD s celkovou likviditou přibližně 922 milionů USD. Poměr čistého dluhu k pro forma základní EBITDA byl přibližně 5,5x. Americold má investiční rating BBB od Fitch, DBRS Morningstar a Baa3 od Moody’s.
Analytici odhadují, že COLD v roce 2025 poroste přibližně o 6 %. Akcie Americoldu se nyní obchodují za 21,35 USD s poměrem P/AFFO 14,53x (normální hodnota je 26,7x). Dividendový výnos činí 4,07 %, věřím, že akcie by mohly během následujících 12 měsíců přinést zhodnocení až o 30 %.
A jedna nabídka navíc
VICI Properties: možná až 20 % za 12 měsíců
VICI Properties je REIT zaměřený na čisté pronájmy, který vlastní 54 herních a 39 dalších „zážitkových“ nemovitostí ve 26 státech USA a jedné kanadské provincii. Z těchto nemovitostí je 10 považováno za „trofejní“ aktiva na Las Vegas Strip. Kromě toho VICI vlastní 660 akrů půdy, 41 400 hotelových pokojů a 5,9 milionu čtverečních stop konferenčních prostor.
VICI usiluje o získávání nenahraditelných, strategicky důležitých nemovitostí, které poskytují místní, rozměrově rozsáhlé zážitky v oblasti volného času a pohostinství, a to v rámci struktury trojitých čistých nájmů. Akcie společnosti VICI byly uvedeny na burzu v roce 2018 a v červnu 2022 byla společnost zařazena do indexu S&P 500 – což je nejkratší doba od IPO k zařazení do S&P 500 mezi všemi REITs. Dnes je VICI jedním z největších REITs zaměřených na trojité čisté nájmy s ročním cash flow z nájmů ve výši 3,1 miliardy USD a se 100 % výběrem nájemného od svého vzniku.
VICI si udržuje disciplinovaný přístup ke kapitálovým trhům, což dokládá poměr čistého dluhu k anualizované upravené EBITDA ve výši 5,4x ve třetím čtvrtletí 2024 a průměrná vážená úroková sazba 4,36 %.
Od roku 2019 zvýšila společnost VICI AFFO na akcii tempem 9 % CAGR a analytici očekávají růst o 3 % v roce 2025. Akcie se nyní obchodují za 29,46 USD s poměrem P/AFFO 13x (normální hodnota je 16x). Dividendový výnos činí 5,87 %, věříme, že akcie by mohly během následujících 12 měsíců přinést zhodnocení až o 20 %.
Níže jsou uvedené hodnoty a výpočet podhodnocení jako poměr aktuálního P/AFFO k normálnímu P/AFFO. Čím nižší hodnota, tím větší podhodnocení.
- EastGroup Properties (EGP)
- P/AFFO: 24,2x
- Normální P/AFFO: 26,6x
- Podhodnocení: ≈0,909
- Terreno Realty (TRNO)
- P/AFFO: 30,04x
- Normální P/AFFO: 45,95x
- Podhodnocení: ≈0,654
- Rexford Industrial (REXR)
- P/AFFO: 19,69x
- Normální P/AFFO: 35,21x
- Podhodnocení: ≈0,559
- American Tower (AMT)
- P/AFFO: 17,19x
- Normální P/AFFO: 23,01x
- Podhodnocení: ≈0,747
- Americold (COLD)
- P/AFFO: 14,53x
- Normální P/AFFO: 26,7x
- Podhodnocení: ≈0,544
- VICI Properties (VICI)
- P/AFFO: 13,03x
- Normální P/AFFO: 16,19x
- Podhodnocení: ≈0,805
Pořadí podle podhodnocení:
- Americold (COLD) – 0,544
- Rexford Industrial (REXR) – 0,559
- Terreno Realty (TRNO) – 0,654
- American Tower (AMT) – 0,747
- VICI Properties (VICI) – 0,805
- EastGroup Properties (EGP) – 0,909
Pořadí podle očekávaného růstu CAGR ve 2025:
- Terreno Realty (TRNO) – 10 %
- EastGroup Properties (EGP) – 9 %
- Rexford Industrial (REXR) – 6 %
- Americold (COLD) – 6 %
- VICI Properties (VICI) – 3 %
- American Tower (AMT) – Není růst, očekáván pokles v roce 2025.
Pořadí podle celkového očekávaného výnosu: Pro sestavení pořadí podle celkového očekávaného výnosu (růst CAGR + dividendový výnos) kombinuji očekávaný růst CAGR v roce 2025 s dividendovým výnosem uvedeným pro každou společnost.
- Terreno Realty (TRNO) – 13,3 %
- EastGroup Properties (EGP) – 12,5 %
- Rexford Industrial (REXR) – 10,3 %
- Americold (COLD) – 10,1 %
- VICI Properties (VICI) – 9 %
- American Tower (AMT) – 3,6 % (bez očekávaného růstu v roce 2025).
Pro vytvoření pořadí podle výhodnosti pro dlouhodobý nákup, zohledním tři faktory:
- Podhodnocení (rozdíl mezi aktuálním P/AFFO a normální hodnotou P/AFFO).
- Dividendový výnos (vyšší je lepší).
- CAGR 2025 (očekávaný růst).
Budu kombinovat tyto faktory pro vyvážený pohled na dlouhodobý potenciál investice. Každý faktor bude mít stejnou váhu.
Pořadí podle výhodnosti pro dlouhodobý nákup:
- Rexford Industrial (REXR) – 8 bodů
- Americold (COLD) – 8 bodů
- Terreno Realty (TRNO) – 9 bodů
- EastGroup Properties (EGP) – 11 bodů
- VICI Properties (VICI) – 11 bodů
- American Tower (AMT) – 13 bodů
Závěr
Rexford Industrial (REXR) a Americold (COLD) vycházejí jako nejlepší volby díky výraznému podhodnocení, solidním dividendám a růstovému potenciálu. American Tower (AMT) je nejméně výhodná pro dlouhodobý nákup kvůli omezenému růstu a slabší dividendě.
Určitě budeme diskutovat na DC, kterou společnost přidáme do portfolia. Pokud se chcete do této diskuse zapojit, přidejte se k nám na Discord.
Pokud máte zájem o detailnější informace ohledně plánů na směřování portfolií v roce 2025, pořiďte si členství.
Jakékoliv analýzy, novinky, cenové odhady, vstupy, cenová rozhraní nebo jiné informace sdílené v tomto článku jsou poskytovány jako obecný komentář sdílený prostřednictvím těchto webových stránek a sociálních sítí. Nedají se považovat za investiční poradenství nebo investiční výzkum. Článek má pouze edukativní účely.
